I henhold til Lov om Planlægning (lov nr. 388 af 6. juni 1991 og lovbekendtgørelse nr. 1157 af 1. juli 2020) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Solrød Kommune.
Lokalplanområdets placering i kommunen.
Bestemmelser
1.1
At sikre, at lokalplanområdet udvikles som boligområde under hensynstagen til omkringliggende erhvervsvirksomheder.
1.2
At sikre, at vejadgang sker fra Jersie Strandvej via Cordozasvinget.
1.3
At sikre, at der opføres et boligbyggeri på et bæredygtigt grundlag.
Redegørelse til § 1.3
Byrådet i Solrød Kommune har bestemt, at boligbyggeri indenfor lokalplanområdet skal opføres som bæredygtigt byggeri. I forbindelse med indgåelse af Aftale om projektudvikling, forkøbsret og samarbejde har Byrådet således besluttet, at projektet på Cordozasvinget skal opføres, så det som minimum lever op til DGNB guldstandard eller tilsvarende certificering.
Ved DGNB certificering vurderes bygninger og byområders bæredygtighed ud fra såvel et socialt som økonomisk og miljømæssigt perspektiv.
2.1
Lokalplanområdet afgrænses som vist på Kortbilag 1 og omfatter følgende matrikler 5s, 5t, 5be, 5bg, 5bh, 5bf og 5av, alle Jersie By, Jersie, samt alle matrikler, som efter vedtagelsen af lokalplanen udstykkes af de nævnte ejendomme.
2.2
Området er, og forbliver, beliggende i byzone.
3.1
Lokalplanen opdeles i de i Kortbilag 2 viste delområder og byggefelter.
Delområde I
3.2
Delområde I må kun anvendes til boligformål i form af etageboliger med tilhørende fælles faciliteter (for delområde I og II), herunder grønne fri- og opholdsarealer samt rekreative anlæg til lokal forsinkelse af regnvand. Det udlagte fri- og opholdsareal, vist på kortbilag 3, må ikke bebygges, men der kan opstilles legeredskaber, bænke, pavilloner o.lign., som understøtter anvendelsen til leg og ophold.
Delområde II
3.3
Delområde II må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lave boliger (rækkehuse) samt tilhørende fælles faciliteter herunder fri- og opholdsarealer, samt rekreative anlæg til lokal forsinkelse af regnvand.
Delområde III
3.4
Delområde III må kun anvendes til fælles faciliteter (for delområde I og II) i form af vej- og parkeringsanlæg, cykelparkering, affaldshåndtering samt tekniske anlæg til lokal forsinkelse af regnvand på friarealet på kortbilag 3 vist som friareal (støjbelastet).
De på kortbilag 3 viste friarealer (støjbelastet) mod Cordozasvinget må ikke anvendes til rekreative formål og ophold.
Fælles bestemmelser
3.5
Minimum 20 % af lokalplanområdet skal anvendes til rekreativt, grønt fri- og opholdsareal samt til rekreativ håndtering af overfladevand.
3.6
Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformer-, pumpestationer og lignende tekniske anlæg til områdets forsyning.
3.7
Inden for lokalplanområdet må der ikke etableres spillehaller med gevinstgivende spilleautomater.
4.1
Der kan ske såvel udstykning som matrikulære sammenlægninger inden for lokalplanområdet.
4.2
Veje skal udlægges som vejareal i matriklen og kan udstykkes som selvstændige matrikler.
Redegørelse til § 4.2
Ved udlæg eller udstykning af interne veje får vejene status af privat fællesveje.
Byggemodningsprojekt
5.1
Byggemodningsprojekt skal godkendes af Solrød Kommune inden påbegyndelse af anlægsarbejde og skal indeholde følgende:
- Vej-, sti- og parkeringsprojekt, herunder nødvendige hjørneafskæringer, vendepladser, befæstelse samt belysningsplan.
- Kote- og situationsplan for fremtidigt terræn.
- Landskabsplan og beplantningsplan for områdets friarealer (både fri- og opholdsarealer og friarealer (støjbelastet)), herunder beplantningsbælter jf. §§ 8.5-8.8.
- Vandhåndteringsplan for overfladevand, herunder skybrudshåndtering, jf. § 8.4 og § 9.1
Veje
5.2
Der skal opretholdes overkørsler til Cordozasvinget 3 samt Jersie Strandvej 88 fra Cordozasvinget.
Redegørelse til § 5.2
Der skal efter lokalplanens vedtagelse fortsat være vejadgang til virksomhederne syd for Cordozasvinget. Det skal derfor ved enhver ændring på den private fællesvej Cordozasvinget sikres, at der fortsat kan tilkøre sættevogne til virksomhederne, så deres drift kan fortsætte.
Projektudvikler har udarbejdet et kort med kørekurver, som redegør for, at dette fortsat kan ske ved en realisering af planen, se nedenfor.
5.3
Interne vejudlæg skal ske ud fra principperne i Kortbilag 3.
Interne veje skal anlægges med kørebane i minimum 7 meters bredde, dog 7,5 meter på strækningen hvor der sker kørsel til og fra naboejendommene Cordozasvinget 3 og 3A, samt Jersie Strandvej 88.
Kørebaner kan på strækninger uden tilstødende parkeringspladser og uden trafik til naboejendommene etableres i minimum 5,5 meters bredde.
Der skal etableres vendemuligheder i et passende omfang efter Solrød Kommunes godkendelse, jf. § 5.1.
5.4
Der skal til enhver tid sikres vejadgang til forsyningsselskabets olieudskiller mellem lokalplanområdet og S-banen.
Der skal derudover sikres adgang for drift og vedligeholdelse af vandløbet Skæringsstreget, syd for lokalplanområdet.
Parkering
5.5
Der skal etableres minimum 2 parkeringspladser pr. bolig ved tæt-lav bebyggelse samt minimum 1 parkeringsplads pr. bolig ved etagebebyggelse.
Heraf skal der etableres minimum 5 handicapparkeringspladser fordelt i området.
5.6
Parkeringspladser skal udlægges i 2,5 x 5 meter efter principperne i Figur 1.
Handicappladser skal tilsvarende udlægges i 3,5 x 5 meter.
Figur 1: Princip for udformning af parkeringspladser (Klide: Vejdirektoratet 2018, Håndbog - Anlæg for parkering og standsning i byer).
Elladestandere
5.7
Alle parkeringspladser skal forberedes til el-ladestandere.
Redegørelse til § 5.7
Jf. BEK nr. 181 af 05/03/2020 Bekendtgørelse om forberedelse til og etablering af ladestandere i forbindelse med bygninger skal der, ved nye beboelsesbygninger med mere end 10 parkeringspladser, forberedes til ladestandere på alle parkeringspladser.
Cykelparkering
5.8
Der skal etableres minimum 2 cykelparkeringspladser i stativ pr. bolig inden for lokalplanområdet. Heraf skal minimum 30% være udført som overdækkede eller integreret i bebyggelsen. Cykelparkering på terræn skal etableres i det, på kortbilag 3, viste friareal (støjbelastet).
Der kan etableres el-ladestandere for el-cykler inden for lokalplanområdet i tilknytning til cykelparkering.
Stiforbindelser
5.9
Der skal inden for lokalplanområdet udlægges interne stier ud fra principperne i Kortbilag 3.
Derudover skal der sikres stiforbindelser til eksisterende offentlige sti syd for Cordozasvinget, samt stiadgang fra Jersie Strandvej via områdets nordøstligste hjørne.
Stiforbindelse til den offentlige sti skal ske ved overgang af Cordozasvinget umiddelbart vest for overkørslen til Cordozasvinget 3, jf. Kortbilag 3.
Stiadgang til Jersie Strandvej skal ske ud fra princippet i Kortbilag 3.
Belysning
5.10
Belysning af veje inden for lokalplanområdet skal ske i henhold til Solrød Kommunes til enhver tid gældende belysningskatalog.
Redegørelse til § 5.10
Belysningskataloget kan findes på Solrød Kommunes hjemmeside her: https://www.solrod.dk/borger/veje-og-trafik/vejbelysning.
5.11
Langs interne stier i lokalplanområdet kan der etableres belysning i form af pullerter/parkarmaturer under hensyn til lysgener for nærtliggende boliger.
6.1
Indenfor lokalplanområdet må der maksimalt opføres 141 boliger fordelt på 128 etageboliger og 13 rækkehuse.
6.2
Der må opføres boligbebyggelse med et samlet etageareal på maksimalt 11.160 etagekvadratmeter inden for lokalplanområdet.
Redegørelse til § 6.2
Etagearealet beregnes ud fra bestemmelserne i § 455 i BR18.
Et etageareal på 11.160 m² svarer til en bebyggelsesprocent på ca. 53,5.
6.3
Ny bebyggelse skal opføres med udgangspunkt i de på Kortbilag 2 angivne byggefelter. Solrød Kommune kan dog tillade, at bygningerne forskydes med op til 0,5 meter uden for byggefeltet, dog jf. § 10.1.
Mindre bygningsdele, så som trapper, altaner, terrasser og lignende kan desuden etableres uden for byggefelterne, dog jf. § 10.1.
Ingen del af bebyggelsen må opføres nærmere skel til vej eller omkringliggende ejendomme end 2,5 meter.
6.4
Bygningshøjder måles fra færdigmodnet terræn eller et af byggemyndigheden fastsat niveauplan.
6.5
Inden for delområde I må opføres bebyggelse i form etageboliger i maksimalt 7,4 meter og 2 etager i områdets østlige del stigende til maksimalt 16,7 meter og 5 etager nærmest S-banen i områdets sydvestlige del, jf. Kortbilag 3.
6.6
Inden for delområde II må bebyggelse i form af rækkehuse opføres i maksimalt 2 etager og 8,5 meters højde.
7.1
Facader skal udføres i teglsten i lyse grågule og beige farver. Facadernes farvetoner skal variere fra bygning til bygning og skal udføres med 2-3 forskellige farvetoner i både tegl og fuge, se Figur 2.
Figur 2 - Eksempler på facadetegl
7.2
Der skal i facaderne indarbejdes detaljebånd bestående af vrangvendte tegl eller brug af genbrugstegl, jf. Figur 3. Detaljebåndene skal gå hele vejen rundt om bygningen.
Placeringen og omfanget af detaljebånd skal variere fra bygning til bygning.
Figur 3 - Genbrugstegl og vrangvendte tegl
7.3
Bygningernes base skal markeres af et detaljebånd, hvor alle sten er vrangvendt og hvor der er anvendt mørk fuge, se Figur 4.
Figur 4 - Detaljebånd
7.4
Vinduer skal etableres med sprosseopdeling og udføres i farver i grønne og varme grå nuancer, se Figur 5. Der kan udføres hvide detaljebånd under enkelte vinduer, jf. Bilag 5.
Figur 5 - Principper for farvenuancer
Figur 6 - Vinduer og altaner
Altaner og tagterrasser
7.5
Der kan opsættes enkeltstående altaner med tremmeværn i samme farve som vinduerne på den pågældende facade, eller i lys grå eller hvide nuancer.
Tagterrasser kan etableres med tremmeværn som på altaner og kan etableres ud fra principperne i Kortbilag 3.
Både altaner og tagterrasser skal sikres overholdelse af Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj, jf. § 10.1.
Tagudformning
7.6
Bygninger i delområde I skal opføres med flade tage. Der kan etableres tagterrasser i et omfang som vist på Kortbilag 3.
Bygninger i delområde II skal opføres med flade tage eller med ensidig taghældning på maks. 15 grader og med fald mod nord.
Tage kan etableres som grønne tage.
7.7
Skiltning må kun finde sted i overensstemmelse med de til enhver tid gældende skilteregler og kræver Byrådets tilladelse.
Terrænregulering
8.1
Der må inden for lokalplanområdet ske terrænregulering til kote 2,25, dog +0,5/-0,3 m.
Terrænregulering må ikke ske nærmere skel mod naboejendomme til lokalplanområdet end 0,5 meter.
8.2
Der må uanset § 8.1 ske terrænregulering på op til +/- 2 meter, dog maks. til kote 4,50, i forbindelse med anlæg til håndtering af overfladevand samt i forbindelse med landskabelig bearbejdning af de fælles fri- og opholdsarealer, se redegørelse.
Redegørelse til § 8.2
I forbindelse med den landskabelige bearbejdning kan Solrød Kommune tillade, at der etableres mindre bakkeformationer og lignende i op til 2 meters højde. Godkendelse skal ske ud fra en samlet plan for terrænregulering, som også omfatter anlæg til håndtering af overfladevand.
8.3
Der må uanset §§ 8.1-8.2 ikke indenfor en afstand på 20 meter mod områdets nordlige afgrænsning ske terrænregulering til mere end kote 2,25 af hensyn til naboejendommene.
Fælles grønne fri- og opholdsarealer
8.4
Minimum 20% af lokalplanområdet skal anlægges til fælles grønne fri- og opholdsarealer, herunder også håndtering af overfladevand. I forbindelse med etablering af løsninger til håndtering af overfladevand i delområde I og II skal disse udformes som rekreative elementer.
Beplantning
8.5
Mod det eksisterende boligområde mod nord skal der etableres et beplantningsbælte ud fra principperne i Kortbilag 3 og Bilag 4.
Redegørelse til § 8.5
En lokalplan har ingen handlingspligt. Der er derfor ikke krav om, at det eksisterende beplantningsbælte mod nord skal fjernes. Fjernes det eksisterende beplantningsbælte skal nye plantninger til gengæld udføres i henhold til §§ 8.5 og 8.7.
8.6
Mod den sydlige afgrænsning af lokalplanområdet skal der etableres afskærmende beplantning i henhold til principperne på Kortbilag 3 og Bilag 4.
Beplantningsbæltet skal bestå af træer med underbeplantning.
I tilfælde af trækroner, som rager ud over skel, skal der til enhver tid sikres en frihøjde på minimum 2,5 meter mod den offentlige sti.
8.7
Beplantning i de på kortbilag 3 viste friarealer (støjbelastet) skal etableres som tæt beplantning/krat/buskads, dog jf. §§8.5-8.6.
8.8
Beplantning skal ske med fortrinsvist hjemmehørende arter.
Legearealer
8.9
Der skal i delområde I etableres minimum 1 legeredskab/-mulighed pr. 10 boliger i de på kortbilag 3 viste fri- og opholdsarealer. Omfang og placering af legeredskaber/-muligheder skal godkendes af Solrød Kommune.
Oplag og tunge køretøjer
8.10
Udendørs oplag må ikke finde sted, ligesom køretøjer på over 3.500 kg., campingvogne og både ikke må henstilles inden for lokalplanområdet.
Håndtering af regnvand
9.1
Håndtering af regnvand skal ske i henholdt til Solrød Kommunes til enhver tid gældende spildevandsplan.
Der skal etableres anlæg til håndtering af overfladevand, herunder i forbindelse med skybrudshændelser, for at sikre dette.
Redegørelse til § 9.1
Anlæg til håndtering af regnvand kan udformes på mange forskellige måder, eksempelvis som åbne våde bassiner, regnvandsbede med tilpasset beplantning, kassetter under kørearealer/parkering eller andet. Lokalplanen sætter ikke specifikke krav til typen af anlæg. Dog skal anlæg til håndtering af regnvand inden for de fælles grønne fri- og opholdsarealer i delområde I og II sikres merværdi ved at tilføre dem rekreative funktioner.
Forsyning
9.2
Bebyggelsen skal forsynes med vand fra Solrød Vandværk.
9.3
Området er udlagt til kollektiv varmeforsyning.
Kollektiv varmeforsyning af området kan ske med fjernvarme fra Solrød Fjernvarme a.m.b.a. Derudover kan der etableres vedvarende energiforsyning i lokalplanområdet.
Redegørelse til § 9.3
Området forsynes med naturgas ved vedtagelsen af denne lokalplan. Der er planlagt udbygning af fjernvarme i området jf. Solrød Fjernvarmes plan for udbygning og Projektforslag for fjernvarmeforsyning af Solrød Strand Vest.
Du kan læse mere om udbygningen af fjernvarme på Solrød Kommunes hjemmeside her (pr. maj 2025).
Tekniske anlæg
9.4
Der kan opsættes solceller på tage i delområde I til områdets energiforsyning, jf. dog § 9.5.
9.5
Tekniske anlæg og installationer på tage må opføres i maks. 1,5 meter og skal etableres tilbagetrukket fra tagets kant minimum 2 meter og skal indarbejdes som et arkitektonisk element på taget, eksempelvis ved inddækning eller begrønning. Inddækning kan ske med solceller.
9.6
Paraboler og øvrige antenner må kun opsættes i overensstemmelse med Solrød Kommunes regler for placering og udformning.
Opsætning af antennemaster er ikke tilladt inden for området.
Redegørelse til § 9.6
For individuelle parabolantenner gælder følgende (pr. maj 2025), jf. de generelle rammer for antenner i Solrød Kommuneplan 2021:
- Generelt skal det tilstræbes, at paraboler opsættes så diskret som muligt under hensyntagen til modtagerforholdene.
- Der må på hver ejendom placeres én parabol på maksimalt 1,00 m i diameter, når den placeres således, at overkant ikke overstiger mere end 2,50 m fra terræn, og parabolen ikke placeres tættere skel end 2,50 m.
- Eventuelt flere paraboler, eller paraboler placeret højere end angivet i punkt 2 eller tættere på skel end angivet i punkt 2 kræver bygningsmyndighedernes særlige tilladelse i hvert enkelt tilfælde, hvorved bygningsmyndigheden kan fastsætte bestemmelser om parabolens placering.
Se de generelle rammer i Solrød Kommuneplan 2021 her (pr. maj 2025).
Miljøstationer
9.7
Løsning til håndtering af affald (miljøstationer) skal godkendes af Solrød Kommune inden etablering og skal etableres i overensstemmelse med Solrød Kommunes regulativ for husholdningsaffald.
Støjafskærmning
10.1
Hvor der på facader eller fri- og opholdsarealer ikke kan overholdes Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj, jf. § 11.1, skal der etableres støjafskærmende foranstaltninger.
10.2
Langs skel mod Jersie Strandvej skal der etableres en støjskærm med omfang og placering som angivet i Kortbilag 3.
Støjskærmen skal beplantes så den fremstår grøn.
Støjskærm inkl. beplantning skal holdes inden for skel mod vej.
11.1
Det er en forudsætning for ibrugtagning af bebyggelsen, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj fra hhv. veje, virksomheder og jernbaner er overholdt, jf. §§ 10.1-10.2.
11.2
Inden endelig ibrugtagning af bebyggelsen skal følgende være etableret og godkendt af Solrød Kommune:
- Vejanlæg, parkeringsarealer og stier, jf. §§ 5.2-5.9
- Vej- og stibelysning, jf. §§ 5.10 og 5.11
- Lege- og opholdsarealer, jf. §§ 8.4 og 8.8
- Miljøstationer, jf. § 9.7
- Beplantningsbælter, jf. § 8.5-8.6
- Støjskærm jf. §10.1 og 10.2
- Anlæg til håndtering af regnvand, jf. §9.1
- Ibrugtagning af tæt-lav boliger i delområde II kan først finde sted, når etageboliger i byggefelt 3 og 4 i delområde I er opført, jf. §10.1
11.3
Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal denne være tilsluttet vandforsyning, spildevandsanlæg og varmeforsyning, jf. §§ 9.2-9.4.
Midlertidig ibrugtagning
11.4
Ved etapevis opførelse af bebyggelsen kan Solrød Kommune meddele midlertidig ibrugtagningstilladelse såfremt de i §§ 11.1-11.3 nævnte forhold etableres etapevis i et omfang, svarende til den (i etapen) opførte bebyggelse.
12.1
Lokalplan 416.1 for Solrød Erhvervsområde Cordoza, Jersie aflyses for den del, som nærværende lokalplan omhandler, med vedtagelsen af denne lokalplan.
12.2
Lokalplan 703.1 Forbud mod spillehaller aflyses for det område som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 3.7.
12.3
Lokalplan 704.1 om Butiks- og erhvervsskiltning aflyses for det område som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 7.7.
13.1
Får bebyggelsen status af ejer- eller andelsboliger, eller får området flere ejere skal der oprettes en (grundejer)forening. Grundejerforeningen skal etableres inden ibrugtagning, eller når Byrådet kæver det.
13.2
Grundejerforeningen skal i så fald forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer (fælles fri- og opholdsarealer, friarealer (støjbelastet) samt parkerings- og vejarealer) inden for lokalplanområdet.
13.3
Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle efterfølgende ændringer skal godkendes af Byrådet.
14.1
Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af matrikler omfattet af denne lokalplan kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., som er indeholdt i planen.
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper. Mere væsentlig afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.