I henhold til Lov om Planlægning (lov nr. 388 af 6. juni 1991 og lovbekendtgørelse nr. 572 af 29.maj 2024) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Solrød Kommune.
Bestemmelser
Det er lokalplanens formål:
1.1
at det sammenhængende bevaringsområde omkring landsbyens centrale vej- og bystruktur fastholdes og understøttes, og at landsbyens kulturhistoriske betydning sikres ved udpegning af bevaringsværdig bebyggelse, jf. §§ 2.4-2.5.
1.2
at ny bebyggelse og ændringer af eksisterende bebyggelse får en arkitektonisk udformning og et materiale- og farvevalg, som er tilpasset landsbymiljøet og den enkelte ejendom.
1.3
at gårde i delområde IV kan omdannes til boligformål, forudsat at ny bebyggelse og ændringer af eksisterende bebyggelse får en arkitektonisk udformning og et materiale- og farvevalg, som er tilpasset den enkelte ejendoms karakter. Ligeledes skal de ubebyggede arealer indrettes, så de understøtter den karakter som er karakteristisk for landsbymiljøet.
Redegørelse til § 1.3
Formålsbestemmelsen giver mulighed for at gårde i delområde IV (se kortbilag 2) kan omdannes til boligformål, samtidig med at landsbyens karakter og kulturhistoriske struktur fastholdes. Gårdene i landsbyen er kendetegnet ved en traditionel bygningsstruktur og materialeholdning, som tilsammen bidrager til landsbymiljøet særlige identitet.
Ny bebyggelse og ændringer af eksisterende skal derfor udformes med respekt for den enkelte ejendoms arkitektoniske karakter. Dette indebærer, at proportioner, bebyggelsesstruktur, tagformer og detaljering tilpasses den eksisterende bebyggelse, og at materiale- og farvevalg fremstår som en naturlig del af ejendommens helhed.
Dertil skal ubebyggede arealer indrettes, så de understøtter den karakter, der er typisk for landsbymiljøet. Det betyder, at gårdrum, opholdsarealer, beplantning, hegn og belægninger skal udformes så det historiske gårdmiljø fastholdes.
Bestemmelsen understreger, at omdannelse til boligformål ikke alene er en anvendelsesændring, men en udvikling, der skal ske med respekt for områdets arkitektoniske, kulturhistoriske og landskabelige værdier.
1.4
at bevare større træer i landsbyen samt at sikre, at overgangen mellem landsbyen og det åbne land fastholder et grønt udtryk, jf. §§ 9.2-9.3.
Afgrænsning
2.1
Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikler: 1a, 1ah, 1ai, 1ak, 1al, 1am, 1ap, 1aq, 1ar, 1as, 1at, 1av, 1ax, 1az, 1aæ, 1aø, 1ba, 1bb, 1bc, 1bd, 1be, 1bf, 1bm, 1bn, 1bo, 1e, 2b, 2c, 2d, 2e, 2f, 2g, 2h, 2i, 2k, 2l, 2m, 2n, 2o, 2p, 2q, 2r, 2s, 2t, 4a, 4d, 5a (del), 5b (del), 5d, 5g, 6ai, 6ak, 6al, 6ao, 6ap, 6h, 7b, 7cc, 7dp, 8ao, 8ap, 8ar, 8bø, 8c, 8d (del), 8e, 8g, 8h, 8k, 9b, 9br, 9c, 9cv, 9dh, 9dm, 10g, 11b, 11bo, 11cf, 11cg, 11gq, 11gø, 12a, 12aa, 12b, 12h, 12i, 12k, 12l, 12m, 12n, 12o, 12p, 12q, 12r, 12s, 12t, 13b, 13e, 13g, 14db, 14dc, 14dd, 14de, 14df, 14dg, 14fs, 14h, 14i, 15a (del), 15ar, 15d, 16a, 18aa, 18ab, 18ac, 18ad, 18ae, 18af, 18ag, 18ah, 18ai, 18ak, 18al, 18am, 18an, 18ao, 18ap, 18aq, 18ar, 18as, 18av, 18ax, 18ay, 18az, 18aæ, 18aø, 18b, 18ba, 18bb, 18bc, 18bd, 18be, 18bf, 18bg, 18bh, 18bi, 18bk, 18bl, 18bm, 18bn, 18bo, 18bp, 18bq, 18br, 18bs, 18c, 18cu, 18cx, 18cæ, 18m, 18x, 18z, 18æ, 18ø, 19a (del), 19c, 19y, 20a (del), 21ab, 21ae, 21k, 22ae, 22b, 22e, 23b, 23c, 24a (del), 24f, 24h, 24æ, 24ø, 25a, 26b, 27b, 31b, 32c, 33a, 33ac, 34a, 35a, 36a, 37a, 38a, 38aa, 39, 40a, 40b, 41, 43, 44, 45, 46 (del), 48, 49, 50, 51, 53a, 53b, 54, 55.
Hertil omfatter lokalplanområdet vejmatriklerne 18at, 18bt, 18cv, 7000a (del), 7000bi, 7000bl, 7000f, 7000m, samt de matrikler der efter den endelige lokalplans vedtagelse udstykkes inden for lokalplanområdet.
Zonestatus
2.2
Den største del af lokalplanområdet ligger i byzone, hvor zonestatus forbliver uændret. Delområde IV er beliggende i landzone, og overføres ved lokalplanens endelige vedtagelse til byzone, mens delområde V forbliver beliggende i landzone, jf. kortbilag 3.
Bonusvirkning
2.3
Lokalplanen erstatter landzonetilladelser (bonusvirkning) på landzonearealer inden for lokalplanområdet for følgende forhold, som efter planlovens § 35, stk. 1, normalt ville kræve en landzonetilladelse. Disse forhold er udtrykkeligt reguleret i denne lokalplan og omfatter følgende:
- boligbebyggelsernes omfang og udseende skal være i overensstemmelse med lokalplanens § 7 og § 8.
- overflødiggjorte bygninger kan udelukkende renoveres, ombygges eller genopføres i overensstemmelse med § 7.18.
- virksomheder eller lignende, der er etableret efter planlovens § 37, stk. 1 og 2, kan ikke efterfølgende udvides uden tilladelse, som beskrevet i planlovens § 36, stk. 1, nr. 15.
- forhold som støj, lugt, røg, tung varetransport og udendørs oplag fra landbrug eller andet erhverv er reguleret i henhold til lokalplanens §3.6.
Redegørelse til § 2.3
Lokalplanen har bonusvirkning for ejendomme inden for lokalplanområdet, der er beliggende i landzone (delområde V). Det betyder, at forhold, som er udtrykkeligt reguleret i lokalplanens bonusvirkning, kan realiseres uden landzonetilladelse, jf. planlovens § 36, stk. 1, nr. 5, mens øvrige forhold fortsat er omfattet af planlovens §§ 34-38. Lokalplanens bonusvirkning forudsætter, at det klart og specifikt fremgår, hvilke bestemmelser der træder i stedet for en landzonetilladelse.
Bevaringsområde
2.4
Med lokalplanen udpeges et bevaringsområde, som fremgår af kortbilag 4 og omfatter følgende matrikler: 1a, 2b, 2c, 4a, 4d, 5a (del), 5b (del), 5g, 8bø, 8d (del), 10g, 11b, 11bo, 11cf, 11cg, 11gq, 11gø, 12a, 12b, 13b, 13e, 13g, 16a, 18b, 18c, 18f, 18m, 18x, 19a (del), 19y, 20a (del), 21ae, 22b, 23b, 23c, 25a, 26b, 31b, 32c, 33a, 34a, 35a, 36a, 37a, 38a, 39, 43, 44, 45, 46 (del), 48, 49, 50, 51, 52, 54, 55 alle af Jersie By, Jersie.
Redegørelse til § 2.4
Det udpegede bevaringsområde i Jersie Landsby er centreret om Nordre og Søndre Byvej, og en stor del af landsbyens bevaringsværdige bygninger er placeret indenfor bevaringsområdet. Udpegningen af bevaringsområdet er med til at fastholde landsbyens særlige kulturhistorie og bevaringsværdi i overensstemmelse med lokalplanens formålsbestemmelse § 1.1.
Lokalplanen indeholder bestemmelser, der specifikt gælder for bebyggelse indenfor bevaringsområdet, med det formål at fastholde det eksisterende landsbymiljø ved at fastholde bebyggelsens struktur, placering og udtryk.
Bevaringsværdige bygninger
2.5
Med lokalplanen udpeges bevaringsværdige bygninger, som fremgår af kortbilag 3 og i listen nedenfor.
Redegørelse til § 2.5
Landsbyens bevaringsværdige bygninger rummer en stor værdi for den kulturhistoriske fortælling om landsbymiljøet som helhed. Den bevaringsværdige bebyggelse er udpeget ved en SAVE-registrering - en metode til kortlægning og registrering af bygningers bevaringsværdi. Bygningerne vurderes på en skala fra 1-9, hvor 1 repræsenterer den højeste bevaringsværdi. I lokalplanen er der udpeget bygninger med bevaringsværdi 1-4. Du kan læse mere om baggrunden for udpegningen af bevaringsværdige bygninger i redegørelsen samt se, hvad der bl.a. gælder for de bevaringsværdige bygninger i lokalplanens § 7.1 og § 8.1 samt i bilag 7. I bilag 6 kan du finde SAVE-registreringen af den enkelte udpegede bygning.
Bemærk, at udpegningen af bevaringsværdige bygninger ikke nødvendigvis omfatter hele den samlede ejendom men enkelte bygninger. Dette fremgår af kortbilag 4.
3.1
Lokalplanen opdeles i delområderne I - VI som vist på kortbilag 2.
Redegørelse til § 3.1
Det udpegede bevaringsområde, jf. § 2.4 og kortbilag 4, dækker en del af delområde I, IV, V og VI. For den del af delområderne, som er omfattet af det udpegede bevaringsområde, kan der gælde specifikke bestemmelser for bebyggelsen og dens placering. Dette er angivet nærmere i de enkelte bestemmelser.
Inden for lokalplanområdet kan der i boligerne drives erhvervsvirksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder (liberalt erhverv), under forudsætning af:
- at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig uden fremmed medhjælp i form af ansatte medarbejdere. Der er dog mulighed for medhjælp i form af regnskabsassistance, rengøring o.lign.
- at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at karakteren af beboelse ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes,
- at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende,
- at virksomheden ikke medfører behov for parkering, udover hvad der er plads til på den pågældende ejendom/parcel.
Derudover må boligerne ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed.
Delområde I
3.2
Delområde I må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse. På matr.nr. 16a Jersie By, Jersie må der dog indrettes max to boliger - én i hver længe, og på matr.nr. 6ao må der opføres ét dobbelthus i overensstemmelse med § 4.1.
Delområde II
3.3
Delområde II må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse.
Redegørelse til §§ 3.2 - 3.3
Åben-lav boligbebyggelse defineres som fritliggende enfamiliehuse.
I lokalplanen er det valgt at opdele anvendelsen til åben-lav boligbebyggelse i to delområder, hhv. delområde I og delområde II. Opdelingen af de to delområder bidrager til at fastholde områdernes egne særpræg og bygningskarakter. Bebyggelsen i delområde I har et landsbypræg, mens bebyggelsen i delområde II har karakter af parcelhuskvarter.
Delområde III
3.4
Delområde III må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse opført som rækkehuse.
Redegørelse til § 3.4
Tæt-lav boligbebyggelse defineres som dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse o.l., som er helt eller delvist sammenbyggede og adskilt med lodret skel.
Delområde IV
3.5
Landbrugsejendomme i delområde IV, som ved lokalplanens endelige vedtagelse overføres til byzone, kan fortsat anvendes til landbrugsformål. Anvendelsen kan opretholdes, indtil ejendommene omdannes til boligformål i overensstemmelse med § 1.3, § 4.2 og §§ 7.15 - 7.17.
Omdannelse til boligformål forudsætter, at landbrugsdriften på ejendommen ophører. Landbrugsjord beliggende uden for lokalplanens afgrænsning skal i den forbindelse frastykkes ejendommen.
Der må ikke drives erhverv fra området, bortset fra hvad der er tilladt i henhold til den enhver tid gældende kommuneplans retningslinjer.
Redegørelse til § 3.5
Ved omdannelse af gårde til boligformål skal tilhørende landbrugsarealer uden for lokalplanens afgrænsning frastykkes ejendommen, således at arealerne fremadrettet udgør landbrugsarealer uden beboelse. Der skal endvidere tinglyses deklaration om, at der ikke kan opføres nyt stuehus på det frastykkede landbrugsareal.
Arealet inden for lokalplanens afgrænsning, som kan omdannes til boligformål, overføres til byzone ved lokalplanens vedtagelse, jf. § 2.2. Dyrehold er ikke tilladt indenfor det overførte areal, jf. § 8 i bekendtgørelse om miljøregulering af visse aktiviteter (LBK nr. 844 af 23/06/2017).
Eksisterende landbrugsdrift kan fortsætte i eksisterende bygninger, indtil omdannelsen til boligformål gennemføres.
Delområde V
3.6
Delområde V må kun anvendes til landbrugsformål.
Overflødiggjorte bygninger, der ikke er opført inden for de seneste 5 år (fra ibrugtagning), og som ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom, må efter tilladelse af Solrød Kommune anvendes til andre erhvervstyper, i overensstemmelse med planlovens § 37. Efterfølgende kan bygningen ikke uden tilladelse udvides, som nævnt i planlovens § 36, stk. 1 nr. 15. Virksomheden må ikke medføre ulempe for de omkringboende i form af støj, lugt, røg eller tung varetransport samt udendørs oplag jf. § 2.3.
Delområde VI
3.7
Delområde VI må kun anvendes til offentlige formål med følgende funktioner; grønt rekreativt friareal, kirke og kirkegård, forsamlingshus og lignende kulturelle institutioner samt formål til regnvands- og klimaanlæg.
Fællesbestemmelser for hele lokalplanområdet
3.8
Hele lokalplanområdet må anvendes til regnvands- og klimaanlæg, herunder anlæg til håndtering, forsinkelse, nedsivning og afledning af overfladevand.
3.9
Inden for lokalplanområdet kan der indrettes 250 m2 bruttoetageareal til butiksformål i alt. Dette gælder både for området i alt og også for den enkelte enhed.
Redegørelse til § 3.9
Detailhandelsstrukturen for Solrød Kommune er fastsat i Solrød Kommuneplan 2025. Her er der mulighed for butikker på i alt max 250 m2 inden for hver landsby.
Andre krav kan også påvirke, hvor stor en butik kan være, f.eks. forudsættes at der kan etableres tilstrækkeligt med p-pladser, at bebyggelsesprocenten kan overholdes, rekreativt areal mv., jf. lokalplanens krav.
Gårdbutikker på eksisterende gårde i landzone administreres fortsat efter planlovens landzonebestemmelser jf. §§ 34 - 38, og indgår derfor ikke i opgørelsen over kvadratmeter til butikker.
3.10
Inden for lokalplanens område må der ikke etableres spillehaller med gevinstgivende spilleautomater.
Redegørelse til § 3.10
For at opretholde Byrådets politik for spillehaller blev der i 2019 udarbejdet en temalokalplan om forbud mod etablering af spillehaller i Solrød Kommune (lokalplan 703.1). Denne plan kan efter lokalplanens vedtagelse aflyses for det område, som lokalplanen dækker.
3.11
Inden for lokalplanens område kan der opføres tekniske anlæg til områdets forsyning efter tilladelse af Solrød Kommune. Det tekniske anlæg skal udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse.
4.1
På matr.nr. 6ao må der ske udstykning af to nye grunde til boligbebyggelse, hver med en mindste grundstørrelse på 600 m², således at der i alt etableres tre selvstændige grunde (se figur nr. 1). På de to nyudstykkede grunde må der tilsammen kun opføres ét dobbelthus med i alt to boliger, således at der opføres én bolig på hver grund.
Figur nr. 1: Skitserer en mulig udstykning i overensstemmelse med § 4.1. Skisten er ikke endelig retningsgivende for hvordan udstykningen kan foretages.
4.2
Landbrugsejendomme inden for delområde IV må udstykkes matrikulært ved ændret anvendelse til boligformål. I den forbindelse skal landbrugsjord, der er beliggende uden for lokalplanens afgrænsning, frastykkes ejendommen.
Ved ombygning eller genopførelse af eksisterende længer, der tilsammen med stuehuset udgør den oprindelige tre- eller firelængede gård, kan der ske matrikulær udstykning af boliger med lodret lejlighedsskel med tilhørende privat udeareal til hver bolig, jf. §§ 7.15 - 7.17. Fælles ubebyggede arealer og gårdspladser skal tilskødes de enkelte grundejerforeninger, jf. § 14.2.
4.3
Der kan ske udstykning til tekniske anlæg jf. § 3.11. Derudover må der ikke ske yderligere udstykning. Der kan dog tillades mindre skelreguleringer.
5.1
Ved udstykning af nye ejendomme eller ændringer af eksisterende overkørsler, skal vejforholdene godkendes af Solrød Kommune.
5.2
Ved udstykning af nye ejendomme skal parkeringsforholdene godkendes af Solrød Kommune.
Redegørelse til § 5.2
Parkeringsnormen i Solrød Kommune er fastsat i kommuneplanens generelle rammer.
6.1
Der er udlagt byggelinjer langs følgende veje målt fra vejskel:
- 4,5 m: Domusvej, Højdevej, Præstevænget, Solvej, Skolelodden, Yderholmvej, Møllebakken
- 5,5 m: Åsvej
Præstevængets strækning mellem Solvej og Yderholmvej undtages fra ovenstående byggelinje. På denne strækning, der er anlagt som sti, gælder byggelinjen i § 6.3.
Redegørelse til § 6.1
Byggelinjer fastlægges med henblik på at fastholde den eksisterende bebyggelsesstruktur, hvor hovedbygninger er placeret lettere tilbagetrukket fra vejen. Byggelinjerne fastsættes fra vejskel og svarer i deres placering til de hidtidige byggelinjer, som tidligere blev målt fra vejmidten.
6.2
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 4) skal ny bebyggelse til erstatning for eksisterende opføres i samme afstand fra vej som tidligere bygninger.
Småbygninger må ikke opføres nærmere vej end den primære bebyggelse på ejendommen (hovedhuset), dog minimum 5 meter fra vejskel.
Redegørelse § 6.2
Det udpegede bevaringsområde (se § 2.4 og kortbilag 4) er centreret om Nordre Byvej og Søndre Byvej. Her er bebyggelsens placering langs byvejene med til at underbygge og styrke landsbyens kulturhistoriske betydning og landsbymiljø. Derfor skal ny bebyggelse og småbygninger placeres således, at de tilpasser sig den samlede bebyggelsesstruktur langs byvejene. Der kan dog gives mindre lempelser ift. bebyggelse, der ligger helt op ad vejskel, såfremt denne placering kan medføre gener.
6.3
Langs øvrige veje er der fastlagt en byggelinje på 2,5 meter fra vej- eller stiskel.
For den udpegede bevaringsværdige bebyggelse og for bebyggelse, der ligger inden for bevaringsområdet, kan der gælde særskilte bestemmelser. Dette er tydeligt angivet under de enkelte bestemmelser.
Udpeget bevaringsværdig bebyggelse
7.1
Bevaringsværdige bygninger, som er udpeget i § 2.5 og på kortbilag 4, må ikke nedrives, ombygges eller på anden ændres i deres ydre fremtræden uden tilladelse fra Solrød Kommune. Ved genopførelse skal bygningen placeres samme sted og med samme afstand til vej som den oprindelige bebyggelse. Solrød Kommune kan dog tillade mindre afvigelser, forudsat at den overordnede bebyggelsesstruktur og karakter fastholdes.
Redegørelse til § 7.1
Den bevaringsværdige bebyggelse fastholdes for at understøtte landsbyens kulturhistoriske betydning, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.1. Den bevaringsværdige bebyggelse underlægges en kompetencenorm, hvilket betyder, at bevaringsværdige bygninger ikke må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden forudgående tilladelse fra Solrød Kommune, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr. 21. Dette gælder alle udvendige bygningsændringer, herunder også renoveringer der ikke kræver byggetilladelse som f.eks. udskiftning af vinduer. Solrød Kommune kan afslå eller tillade det ansøgte, og derved foretage enkeltsagsbehandling. En eventuel tilladelse skal betragtes som en dispensation og følger samme procedure (det vil sige konkret administrativ vurdering, naboorientering efter planlovens § 20 og efterfølgende afgørelse med klageadgang til Planklagenævnet).
Ansøgning om bygningsændringer behandles efter lokalplanens bestemmelser og vurderes med afsæt i SAVE-registreringen af den pågældende bygnings oprindelige udtryk og byggestil. I bilag 6 kan der læses mere om grundlaget for udpegningen af den bevaringsværdige bebyggelse, og i bilag 7 kan der læses mere om byggestilene 'Hedebostil' og 'Bedre Byggeskik'. Bilag 6 og 7 anvendes også i kommunens behandling af ansøgninger.
Når den bevaringsværdige bebyggelse skal energirenoveres, bør der ske en afvejning af bygningsreglementets energikrav og hensynet til kulturarv (se bilag 6). Der kan hentes inspiration i Energiguide for fredede og bevaringsværdige bygninger.
Bebyggelsesprocent
7.2
I delområde I og II må bebyggelsesprocenten ikke overstige 30 for den enkelte ejendom inklusiv den del af matriklen, der er udlagt til vej.
For de ejendomme, der er beliggende inden for transportkorridorens afgrænsning, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25.
Redegørelse til § 7.2
I Fingerplan 2019, § 24, er der udpeget arealreservation til fremtidig transportinfrastruktur (transportkorridoren). En del af Jersie Landsby ligger inden for denne transportkorridor. Du kan læse mere om transportkorridoren i afsnittet om Fingerplanen. Inden for transportkorridorens afgrænsning gælder, at anvendelsen af arealer i byzone ikke må udvides eller intensiveres ud over det, der allerede er gældende.
7.3
I delområde III, IV og V må bebyggelsesprocenten ikke overstige 25 for den enkelte ejendom.
7.4
For forsamlingshuset i delområde VI, matr.nr. 8c Jersie By, Jersie, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 35 for den enkelte ejendom.
Nybyggeri
7.5
I delområde I, II, IV, V og VI skal ny boligbebyggelse opføres i maksimalt 1 etage med udnyttet tagetage og en maksimal højde på 8 m. målt fra naturligt terræn eller et niveauplan fastsat af Solrød Kommune.
I delområde III skal ny boligbebyggelse opføres i maksimalt 1 etage og med en maksimal højde på 7 m. målt fra naturligt terræn eller et niveauplan fastsat af Solrød Kommune.
7.6
I delområde I, IV og V skal ny boligbebyggelse opføres som længehuse med en maksimal husdybde på 8,5 m. I bevaringsområdet (jf. kortbilag 4) må husdybden ikke overstige 8 m.
Længehuset skal have en længde, der er mindst 1,5 gange husdybden i overensstemmelse med principskitsen nedenfor (figur nr. 2).
Figur nr. 2: Principskitse for længehusets proportioner.
Redegørelse til §§ 7.5 - 7.6
I de historiske landsbymiljøer har længehuset været det traditionelle beboelseshus. Bebyggelsen i Jersie Landsbys historiske landsbykerne er i dag præget af huse med tilbygninger i forskellige former og størrelser. Dog er grundformen for hovedparten af bebyggelsen længehuset, der karakteriseres ved en smal bygningskrop og en høj tagrejsning. Ny bebyggelse i delområde I, IV og V skal derfor opføres som længehuse, så den tilpasser sig bebyggelsesstrukturen, de eksisterende bygningers karaktertræk og omgivelserne, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.2.
Ovenstående bestemmelser skelner mellem bebyggelsens beliggenhed i landsbyen. F.eks. er husdybden smallere i bevaringsområdet, for at understøtte smalle længehuse i det kulturhistoriske miljø.
Facadehøjde
7.7
I delområde I, II, III, IV, V og VI (herunder forsamlingshuset matr.nr. 8c) må facadehøjden på boligbebyggelse ikke overstige 3,50 m. målt fra naturligt terræn eller et niveauplan fastsat af Solrød Kommune.
Tilbygninger
7.8
I delområde I, IV og V skal tilbygninger opføres i overensstemmelse med nedenstående principskitse (figur nr. 3). Tilbygning skal udføres enten i forlængelse eller vinkelret på hovedhusets retning.
Vinkelrette tilbygninger skal placeres minimum 0,3 m. fra gavl og tilpasse sig bebyggelsens proportioner (højde, længde og dybde). Tilbygninger må ikke sløre hovedhusets form, og dybde og længde på tilbygningen skal være mindre end hovedhusets dybde og længde.
I bevaringsområdet og på bevaringsværdige bygninger (jf. kortbilag 4) skal tilbygninger udføres med samme taghældning og -materiale som hovedhuset.
Figur nr. 3: Principskitse for opførelse af tilbygning. De stiplede linjer angiver mulige tilbygninger til hovedhuset.
7.9
På bevaringsværdige bygninger, udpeget som byhuse jf. bilag 6, skal tilbygninger udføres i forlængelse af bygningens hovedretning som vist på nedenstående principskitse (figur nr. 4), eller ved udvidelse i form af mindre tilbygninger i henhold til § 7.10, og i overensstemmelse med periodens byggetradition.
Figur nr. 4: Principskitse for opførelse af tilbygning på bevaringsværdige huse udpeget som byhuse i SAVE-registreringen. De stiplede linjer angiver den mulige tilbygning til hovedhuset.
Redegørelse til §§ 7.8 - 7.9
Lokalplanen opstiller mulige variationer af tilbygninger, som kan anvendes ved nybyggeri såvel som tilbygninger til eksisterende bebyggelse. Ved vinkeltilbygning skal der være en minimumsafstand til gavl på 30 cm, således at hovedhusets form fremstår tydeligt. Dette fastsættes for at understøtte og fastholde landsbyens karakter. Dybde og længde på tilbygningerne må ikke overstige hovedhusets dimensioner, da det ellers kan sløre hovedhusets form.
Mindre tilbygninger
7.10
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 4) kan Solrød Kommune tillade én mindre tilbygning påbygget hovedhuset på maksimalt 15 m2, såsom karnap, udestue, overdækket terrasse o.l., såfremt den harmonerer med hovedhusets oprindelige arkitektur. På huse i første række mod Nordre- og Søndre Byvej må den mindre tilbygning ikke opføres på facaden mod Nordre- og Søndre Byvej.
Tilbygningen skal have et fremspring på højest 3 meter (målt fra hovedhusets ydervæg), og placeres minumum 0,3 m. fra gavl (se nedenstående principtegning - figur nr. 5).
Tagets højeste punkt må ikke overstige 4 m. fra naturligt terræn eller et niveauplan fastlagt af Solrød Kommune. Taget må udformes med en anden tagform og -hældning ned til 15 grader, og skal udføres i samme materialer som hovedhusets tag eller beklædes med tagpap eller glas.
Udestuer skal udføres med en sokkel og /eller brystning på 0,5 m.
Figur nr. 5: Principskitse for en mindre tilbygning ift. fremspring og afstand til gavl.
Redegørelse til § 7.10
Bestemmelsen fastsætter, at en mindre tilbygning i bevaringsområdet skal harmonere med hovedhusets oprindelige arkitektur. Dette kan bl.a. ske ved valg af materialer, farver og tilbygningens proportioner. Dertil fastsættes der et krav om, at en mindre tilbygning ikke må opføres på facaden mod Nordre- og Søndre Byvej for at sikre den eksisterende bebyggelsesstruktur langs byvejene og understøtte det sammenhængende, bevaringsværdige landsbymiljø.
Tage
7.11
I delområde I, IV og V skal tage på ny boligbebyggelse opføres som symmetrisk saddeltag uden afvalmning med en taghældning på mellem 45 - 50 grader. Ved til- og ombygning må taget dog udføres med samme vinkel og afvalmning som det eksisterende tag.
I delområde III skal tage på boligbebyggelse udføres som saddeltag med en taghældning på 20 - 40 grader.
I hele lokalplanområdet må tage på boligbebyggelse ikke opføres som flade tage, men skal udføres med hældning.
Redegørelse til § 7.11
Tagets form spiller en central rolle i at definere den enkelte bygnings arkitektoniske udtryk og bidrager til at bevare det karakteristiske landsbymiljø. En sammenhæng mellem nye og eksisterende bygninger sikres ved at fastholde traditionelle tagformer og materialer, som historisk har været typiske for området. Flade tage vurderes at afvige markant fra den eksisterende bebyggelsesstruktur og vil kunne fremstå dominerende eller fremmedartede i landsbymiljøet. Lokalplanen fastsætter derfor bestemmelser for tagets udformning og hældning for at opretholde den arkitektoniske sammenhæng og sikre en visuel helhed, der respekterer områdets historiske og kulturelle værdier jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.2.
Småbygninger
7.12
I hele lokalplanområdet skal småbygninger have en afstand af mindst 2,5 m. fra vejskel, dog jf. § 6 om byggelinjer og § 7.x om småbygninger i bevaringsområdet. Småbygninger kan udføres med fladt tag. Der gælder særskilte bestemmelser for småbygninger i bevaringsområdet, se § 7.13.
I delområde III kan der for den sydlige bebyggelse opføres carporte med en placering på eget grundareal.
7.13
I bevaringsområdet (jf. kort 4) må småbygninger ikke opføres nærmere vej end hovedhuset, dog minimum 5 meter fra vejskel, jf. § 6.2.
Småbygninger må ikke placeres nærmere hovedhuset end 1 meter mellem tagudhæng (ekskl. tagrende), som illustreret på principskitsen nedenfor (figur nr. 6).
Taghældning skal være mellem 15 og 45 grader, facade mod vej må ikke overstige 5 m i bredden, og højden må ikke overstige 5 m målt fra naturligt terræn eller et niveauplan fastsat af Solrød Kommune.
Figur nr. 6: Principskitse for placering af småbygninger i bevaringsområdet. Den stiplede linje angiver en eventuel småbygning og placeringen ift. vej og hovedhus.
Redegørelse til §§ 7.12 - 7.13
Småbygninger (også kaldet sekundær bebyggelse) omfatter carporte, udhuse, garager, drivhuse, legehuse, hønsehuse, overdækkede terrasser og alle andre former for overdækkede arealer.
I de historiske landsbymiljøer er småbygninger placeret tilbagetrukket på grunden for ikke at sløre hovedhusets form og fremtræden i landsbymiljøet. Småbygninger i bevaringsområdet skal underordne sig hovedhuset og må ikke integreres med hovedhuset, da dette vil have en negativ indvirkning på bebyggelsesstrukturen langs Nordre- og Søndre Byvej og for det kulturhistoriske landsbymiljø som helhed.
Placering af småbygninger på ejendomme med to eller flere skel mod vej, vil eventuelt kunne opnå dispensation efter en konkret vurdering af småbygningens påvirkning af bevaringsområdet.
Forsamlingshus
7.14
Forsamlingshuset i delområde VI må udvides for tilvejebringelse af nutidige adgangs- og toiletfaciliteter. Til- og ombygning må kun ske på facader mod syd/vest indenfor det anviste byggefelt på kortbilag 5.
Ejendommen Søndre Byvej 31, matr.nr. 4a Jersie By, Jersie
7.15
- På ejendommen må der indrettes i alt 4 boliger på ejendommen, inkl. eksisterende bolig i stuehus. De 4 boliger skal opføres inden for det markerede byggefelt i kortbilag 5 og i principskitsen nedenfor (figur nr. 7). Øvrige arealer skal etableres som fælles arealer til boligerne.
- Gårdens karakter som firelænget gård skal fastholdes og fremstå som en helhed. Om- og tilbygning skal ske under hensyn til eksisterende bevaringsværdier, jf. § 2.5, §7.1, § 8.1, kortbilag 4, samt bilag 6 og bilag 7.
- Gårdspladsen (figur nr. 7) skal bevares som en samlet helhed uden opdeling. Samtlige boligenheder skal have primær adgang fra gårdspladsen. Gårdspladsen må ikke belægges med asfalt.
- Ved omdannelse til flere boligenheder, må der etableres et privat udeareal til den enkelte boligenhed med en maksimal dybde på 6 m målt parallelt med ydervæggens facade. Det private udeareal må afskærmes med levende hegn, stakit eller plantekasser med en højde på maks. 1,2 m. Det private udeareal må ikke etableres ud mod gårdspladsen.
- De fælles ubebyggede arealer skal fremstå sammenhængende uden opdeling af hegn eller anden funktionel adskillelse samt have en åben karakter med sammenhængende grønne områder og beplantes med egnstypiske træer, jf. bilag 8.
- Garager må integreres i den eksisterende bebyggelse. Derudover må der ikke opføres garager og carporte på ejendommen. Småbygninger må opføres med et areal på mindst 10 m2 og max 30 m2 pr. boligenhed. Småbygninger må placeres på de fælles ubebyggede arealer (dog ikke på gårdspladsen) med en minimums afstand på 10 m til boligerne og i overensstemmelse med § 7.13.
- Tiloversblevne driftsbygninger indenfor lokalplanens afgrænsning, som ikke omdannes til boligformål, skal anvendes til fælles funktioner såsom pulterkammer, værksted, multirum og lign.
- Nybyggeri samt til- og ombygning skal ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for delområde IV, bevaringsområdet og udpeget bevaringsværdig bebyggelse.
Figur nr. 7: Viser den eksisterende længestruktur for gården, byggefeltet for omdannelse samt placering af gårdsplads.
Redegørelse til § 7.15
Ejendommen Søndre Byvej 31 udgør et helstøbt firelænget gårdanlæg, som tilsammen udgør gårdens primære bygningsanlæg. Det primære bygningsanlæg udgør også det byggefelt, som kan omdannes til boliger for at fastholde gårdens karakter som et firelænget bygningsanlæg, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.3.
Hele gårdanlægget er udpeget som bevaringsværdigt i SAVE-registreringen, se kortbilag 4 og bilag 6, og gården er placeret i landsbyens bevaringsområde, se § 2.4. Omdannelse af gården skal derfor både følge ovenstående bestemmelse samt øvrige bestemmelser, der gælder for både bevaringsområdet og udpeget bevaringsværdig bebyggelse.
Ved om- og tilbygning skal det undersøges og vurderes, om bygningerne benyttes som yngle- eller rasteområde for plante- eller dyrearter på habitatdirektivets bilag IV, som f.eks. flagermus.
Ejendommen Nordre Byvej 26, matr.nr. 5a Jersie By, Jersie
7.16
- På ejendommen må der indrettes i alt 5 boliger på ejendommen, inkl. eksisterende bolig i stuehus. De 5 boliger skal opføres inden for det markerede byggefelt i kortbilag 5 og i principskitsen nedenfor (figur nr. 8). Øvrige arealer skal etableres som fælles arealer til boligerne.
- Gårdens karakter som trelænget gård skal fastholdes og fremstå som en helhed.
- Gårdspladsen (se figur nr. 8) skal bevares som en samlet helhed uden opdeling. Samtlige boligenheder skal have primær adgang fra gårdspladsen. Gårdspladsen må ikke belægges med asfalt.
- Ved omdannelse til flere boligenheder, må der etableres et privat udeareal til den enkelte boligenhed med en maksimal dybde på 6 m målt parallelt med ydervæggens facade. Det private udeareal må afskærmes med levende hegn, stakit eller plantekasser med en højde på maks. 1,2 m. Det private udeareal må ikke etableres ud mod gårdspladsen.
- De fælles ubebyggede arealer skal fremstå sammenhængende uden opdeling af hegn eller anden funktionel adskillelse samt have en åben karakter med sammenhængende grønne områder og beplantes med egnstypiske træer, jf. bilag 8.
- Garager må integreres i den eksisterende bebyggelse. Derudover må der ikke opføres garager og carporte på ejendommen. Småbygninger må opføres med et areal på mindst 10 m2 og max 30 m2 pr. boligenhed. Småbygninger må placeres på de fælles ubebyggede arealer (dog ikke på gårdspladsen) med en minimums afstand på 10 m til boligerne og i overensstemmelse med § 7.13.
- Tiloversblevne driftsbygninger indenfor lokalplanens afgrænsning, som ikke omdannes til boligformål, skal anvendes til fælles funktioner såsom pulterkammer, værksted, multirum og lign.
- Nybyggeri samt til- og ombygning skal ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for delområde IV og for bevaringsområdet.
Figur nr. 8: Viser den eksisterende længestruktur for gården, byggefeltet for omdannelse samt placering af gårdsplads.
Redegørelse til § 7.16
Ejendommen Nordre Byvej 26 består af et stuehus sammenbygget med to længer omkring en gårdsplads, som tilsammen udgør gårdens primære bygningsanlæg. Det primære bygningsanlæg udgør også det byggefelt, som kan omdannes til boliger for at fastholde gårdens karakter, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.3.
Hele gårdanlægget er beliggende i landsbyens bevaringsområde, se § 2.4. Omdannelse af gården skal derfor både følge ovenstående bestemmelse samt øvrige bestemmelser, der gælder for bevaringsområdet.
Ved nedrivning eller om- og tilbygning skal det undersøges og vurderes, om bygningerne benyttes som yngle- eller rasteområde for plante- eller dyrearter på habitatdirektivets bilag IV, som f.eks. flagermus.
Ejendommen Yderholmvej 37, matr.nr. 24a Jersie By, Jersie
7.17
- På ejendommen må der indrettes i alt 6 boliger på ejendommen, inkl. to eksisterende boliger i stuehus. De 6 boliger skal opføres inden for det markerede byggefelt i kortbilag 5 og i principskitsen nedenfor (figur nr. 9). Øvrige arealer skal etableres som fælles arealer til boligerne.
- Gårdens karakter som trelænget gård med stuehus skal fastholdes og fremstå som en helhed.
- Gårdspladsen (se figur nr. 9) skal bevares som en samlet helhed uden opdeling. Samtlige boligenheder skal have primær adgang fra gårdspladsen. Gårdspladsen må ikke belægges med asfalt.
- Ved omdannelse til flere boligenheder, må der etableres et privat udeareal med en maksimal dybde på 6 m målt parallelt med ydervæggens facade. Det private udeareal må afskærmes med levende hegn, stakit eller plantekasser med en højde på maks. 1,2 m. Det private udeareal må ikke etableres ud mod gårdspladsen.
- De fælles ubebyggede arealer skal fremstå sammenhængende uden opdeling af hegn eller anden funktionel adskillelse samt have en åben karakter med sammenhængende grønne områder og beplantes med egnstypiske træer, jf. bilag 8.
- Garager må integreres i den eksisterende bebyggelse. Derudover må der ikke opføres garager og carporte på ejendommen. Småbygninger må opføres med et areal på mindst 10 m2 og max 30 m2 pr. boligenhed. Småbygninger må placeres på de fælles ubebyggede arealer (dog ikke på gårdspladsen) med en minimums afstand på 10 m til boligerne og i overensstemmelse med § 7.12.
- Tiloversblevne driftsbygninger inden for det markerede byggefelt, som ikke omdannes til boligformål, skal anvendes til fælles funktioner såsom pulterkammer, værksted, multirum og lign. Tiloversblevne driftsbygninger uden for det markerede byggefelt skal nedrives.
- Nybyggeri samt til- og ombygning skal ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for delområde IV.
Figur nr. 9: Viser den eksisterende længestruktur for gården, byggefeltet for omdannelse samt placering af gårdsplads.
Redegørelse til § 7.17
Ejendommen Yderholmvej 37 består af et stuehus og tre længer omkring en gårdsplads, som tilsammen udgør gårdens primære bygningsanlæg. Det primære bygningsanlæg udgør også det byggefelt, som kan omdannes til boliger for at fastholde gårdens karakter, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.3.
En del af arealet er kortlagt som jordforurenet efter V2, og lokalplanen stiller som betingelse for ibrugtagningstilladelse, at det forurenede areal skal være oprenset, før ny bebyggelse kan tages i brug, jf. § 12.2.
Ved om- og tilbygning skal det undersøges og vurderes, om bygningerne benyttes som yngle- eller rasteområde for plante- eller dyrearter på habitatdirektivets bilag IV, som f.eks. flagermus.
Overflødiggjorte driftsbygninger i delområde V
7.18
I delområde V skal stuehusets og driftsbygningernes forskellige arkitektoniske udtryk fastholdes og fremhæves ved renovering, til- og ombygning samt genopførelse af overflødiggjorte bygninger.
Dette sikres ved, at indgange til boliger (herunder hoveddør og eventuelle terrassedøre) placeres mod gårdsplads, port, gavl og/eller i eksisterende døråbninger.
Til- og ombygning samt nye driftsbygninger skal opføres i overensstemmelse med § 7.1, § 8.1, § 8.3 og § 8.6.
Vinduer i tidligere driftsbygninger må udføres med større bredde end højde. Vinduets bredde må dog ikke ikke overstige 1,2 m.
Udestue og lignende tilbygninger må kun opføres i tilknytning til det eksisterende stuehus og skal ske i overensstemmelse med §§ 7.8–7.10.
Redegørelse til § 7.18
Delområde V omfatter landbrugsejendomme med en traditionel opdeling mellem stuehus og driftsbygninger, som udgør en væsentlig del af områdets kulturhistoriske værdi. Bestemmelsen skal sikre, at denne arkitektoniske forskel fastholdes ved ombygning, renovering og nybyggeri.
Stuehuset skal fortsat fremstå som den primære boligbygning, mens driftsbygninger skal bevare deres enkle og funktionelle karakter. Bestemmelser om indgange, vinduers proportioner og udestuer skal understøtte gårdanlæggets struktur og arkitektoniske hierarki.
For den udpegede bevaringsværdige bebyggelse og for bebyggelse, der ligger inden for bevaringsområdet, kan der gælde særskilte bestemmelser. Dette er tydeligt angivet under de enkelte bestemmelser.
Udpeget bevaringsværdig bebyggelse
8.1
For den bevaringsværdige bebyggelse, må bygningens ydre fremtræden ikke ændres uden tilladelse af Solrød Kommune. For den bevaringsværdige bebyggelse, som er udpeget i § 2.5 og på kortbilag 4, skal udvendig vedligeholdelse og renovering ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser samt bilag 6 og bilag 7.
Redegørelse til § 8.1
Den bevaringsværdige bebyggelse fastholdes for at understøtte landsbyens kulturhistoriske betydning, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.1. Den bevaringsværdige bebyggelse underlægges en kompetencenorm, hvilket betyder, at alle udvendige bygningsændringer, herunder også renoveringer der normalt ikke kræver byggetilladelse, som f.eks. udskiftning af vinduer, kræver en forudgående tilladelse fra Solrød Kommune, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr. 21. Solrød Kommune kan afslå eller tillade det ansøgte, og derved foretage enkeltsagsbehandling. En eventuel tilladelse skal betragtes som en dispensation og følger samme procedure (det vil sige konkret administrativ vurdering, naboorientering efter planlovens § 20 og efterfølgende afgørelse med klageadgang til Planklagenævnet).
Ansøgning om bygningsændringer vurderes i forhold til lokalplanens bestemmelser med udgangspunkt i SAVE-vurderingen af den pågældende bygnings oprindelige udtryk og byggestil. I bilag 6 kan der læses mere om grundlaget for udpegningen af den bevaringsværdige bebyggelse, og i bilag 7 kan der læses mere om byggestilene 'Hedebostil' og 'Bedre Byggeskik'. Bilag 6 og 7 anvendes også i kommunens behandling af ansøgninger.
Når den bevaringsværdige bebyggelse skal energirenoveres, bør der ske en afvejning af bygningsreglementets energikrav og hensynet til kulturarv. Der kan hentes inspiration i Energiguide for fredede og bevaringsværdige bygninger.
Til- og ombygning
8.2
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 4) skal til- og ombygning ske under hensyn til bygningens oprindelige arkitektur. Der kan således tillades tagudhæng, vinduer og materialer, som på den eksisterende bygning, såfremt der derved opnås en harmonisk helhed, der styrker den pågældende bygningstypes arkitektur.
Redegørelse til § 8.2
Ovenstående bestemmelse har til hensigt at sikre, at til- og ombygninger i bevaringsområdet udføres på en måde, der respekterer og styrker det kulturhistoriske landsbymiljø, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.2, samtidig med at der gives mulighed for tilpasninger, der harmonerer med den eksisterende bygnings oprindelige udtryk og byggestil. Bestemmelsen omfatter til- og ombygninger, der kan påvirke bygningens ydre fremtræden, bl.a. ved valg af materialer samt udformning af tagudhæng og vinduer. Ved nybyggeri inden for bevaringsområdet skal lokalplanens øvrige bestemmelser følges.
Facader
8.3
I hele lokalplanområdet skal facader udføres som enten blank mur i tegl eller pudset, vandskuret eller filtset murværk.
Blank mur skal udføres med tegl i hvid, gul, rød eller grå.
Pudset, vandskuret eller filtset murværk skal udføres med kalkfarver eller mat silikatmaling i farverne hvid, lys grå, gul (okker eller jernvitriol) eller rød (okker eller jernvitriol).
I delområde III skal facadematerialer og -farver udføres ensartet, så at bebyggelsen i delområde III fremstår som en samlet enhed.
8.4
I delområde I, IV og V skal facader på ny boligbebyggelse fremtræde med regelmæssig fagdelt vinduesproportionering med en rytme efter princippet: ”pille – vindue – pille – vindue – pille – dør – pille – vindue – osv..”, se nedenstående principskitse for henholdsvis længehuse og byhuse (figur nr. 10).
Figur nr. 10: Principskitse for først et fagdelt længehus og dernæst et fagdelt byhus.
Redegørelse til §§ 8.3 - 8.4
Udformning af facader har stor betydning for den enkelte bygnings arkitektoniske udtryk og landsbymiljøet som helhed. Den fagdelte facade giver bygningen et taktfast og harmonisk udtryk. Bestemmelserne om materiale- og farvevalg skal sikre en sammenhæng mellem nye og eksisterende materialer, elementer og strukturer. Dette har til hensigt at sikre det kulturhistoriske landsbymiljø, og at egnens lokale byggeskik fastholdes i overensstemmelse med lokalplanens formål § 1.2.
Gavltrekanter
8.5
I delområde I, IV, V og VI skal gavltrekanter udføres med samme materiale og farve som facaden eller beklædes med træspån eller brædder.
Bræddebeklædning skal udføres som lodret beklædning.
Træspån og bræddebeklædning skal enten fremstå naturligt eller males i sort eller i mørke dæmpede jordfarver, som rødbrun og grøn umbra.
I delområde III skal gavltrekanter udføres i samme materiale og farve som bygningens facade, således at bebyggelsen fremstår sammenhængende.
Redegørelse til § 8.5
Gennem bestemmelser om materiale- og farvevalg for gavle er det hensigten med lokalplanen at sikre sammenhæng mellem nye og eksisterende materialer, elementer og strukturer.
Tagmaterialer
8.6
I hele lokalplanområdet skal tage udføres med strå, uglacerede teglsten og tagsten, skifer, eternitskifer, listet tagpap eller sedum. Dog må der ikke anvendes tagsten i bevaringsområdet og på bevaringsværdige bygninger (jf. kortbilag 4).
Teglsten og tagsten skal udføres i røde, grå eller sorte nuancer. Skifer, eternitskifer og tagpap skal udføres i sorte eller grå nuancer.
På bevaringsværdige bygninger (jf. kortbilag 4) skal eksisterende stråtage bevares som strå - eller ændres til tegltag.
Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer. Glanstal må ikke overstige 20.
I delområde III skal tagmaterialer og -farve udføres ensartet, således at delområdet fremstår som en samlet enhed.
Tage på landbrugets driftsbygninger i landzone må dog også udføres med bølgeeternit og metalpladetag.
8.7
I hele lokalplanområdet må tagrender og nedløbsrør ikke udføres i kobber, bly eller zink.
Redegørelse til § 8.7
Overfladevand fra tage i Jersie Landsby ledes direkte i Lillesletstreget, som leder videre ud i Skensved Å. Som led i at overholde målopfyldelsen i Skensved Å, fastsætter lokalplanen et forbud mod at anvende kobber, bly og zink.
Tagudhæng
8.8
I delområde I, IV og V må tagudhæng ikke overstige 20 cm ekskl. tagrende. På bygninger med stråtag må tagudhæng ikke overstige 60 cm.
Redegørelse til § 8.8
Tagets udformning og materialevalg har stor betydning for landsbyens samlede udtryk og kulturværdi. Historisk har større tagudhæng været atypiske i landsbymiljøet, idet de hverken harmonerer med byggestilen for længehuset eller byhuset.
Skorstene
8.9
På bevaringsværdige bygninger (jf. kortbilag 4) skal skorstene opføres som murede skorstene, der føres gennem kip med traditionel udformning med muret krone og fod. Eksisterende skorstene må ikke nedrives.
Redegørelse til § 8.9
Skorstene har historisk været omhyggeligt udformet med krone og fod og har haft sin naturlige placering midt på tagryggen. Skorstenene er et betydningsfuldt element i bygningernes arkitektoniske udtryk.
Solenergianlæg
8.10
I hele lokalplanområdet kan der opsættes solenergianlæg på tage. De dele af anlægget, som anbringes udvendigt på taget, skal udføres så de flugter med bygningens taghældning og derved tilpasses eller integreres i tagfladen. Ved fladt tag, kan der tillades en mindre hældning på anlægget efter godkendelse af Solrød Kommune.
Der kan ikke opsættes solenergianlæg på bevaringsværdige bygninger jf. § 2.5 og kortbilag 4.
Redegørelse til § 8.10
Der kan ikke opsættes solenergianlæg på udpegede bevaringsværdige bygninger, da det vil have en negativ indvirkning på den enkelte bygnings bevaringsværdi og det samlede kulturmiljø. Her henstilles der til, at der kan opsættes solenergianlæg på småbygninger eller på andre ikke udpegede bevaringsværdige bygninger på ejendommen.
Kviste og ovenlysvinduer
8.11
I hele lokalplanområdet kan kviste og ovenlysvinduer etableres, såfremt deres samlede bredde ikke udgør mere end 40% af den enkelte tagflades længde. Den enkelte kvist eller ovenlysvindue må ikke alene udgøre 40% af tagfladens længde.
I delområde I, IV og V skal kviste og ovenlysvinduer placeres harmonisk, så de er tilpasset husets regelmæssige facadeinddeling, særligt i forhold til placering af vinduer og døre i stueetagen, og må ikke placeres i det yderste spærfag ved gavlene. Henholdsvis kviste eller ovenlysvinduer skal fremstå ens på den enkelte tagflade.
8.12
I delområde I, IV og V skal ovenlysvinduer udføres som enkeltfagsvinduer, som i proportioner skal være højere, end de er brede. Ovenlysvinduer skal placeres med mindst 2 teglrækker under ovenlysvinduet. For øvrige tagmaterialer gælder et afstandskrav på 50 cm fra tagets nederste del.
Ovenlysvinduer må ikke etableres som rytterlys, det vil sige som en hævet bygningsdel på tagrygningen med lodrette vinduespartier, men skal udføres som tagvinduer placeret i tagfladen.
8.13
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 4) skal gavlkviste, frontkviste og tagkviste udføres med saddeltag, buet- eller halvrundt tag som vist på principskitserne nedenfor (figur nr. 11). Kviste skal udføres vinkelret på tagfladen med en taghældning på 10-45 grader. Afstanden mellem kviste skal være mindst lig kvistens bredde.
Figur nr. 11: Principskitse for kviste med saddeltag, buet- eller halvrundt tag.
8.14
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 4) må der opføres frontkviste og tagkviste (se figur nr. 13) med en bredde på maksimalt 1,8 m. Frontkvisten må opføres med dør- eller vinduesparti i front med underliggende facade.
Der må ikke opføres frontkviste på bevaringsværdige bygninger, udpeget som længehuse jf. bilag 6. Bestemmelsen administreres i henhold til § 8.1.
8.15
På bevaringsværdige bygninger, udpeget som længehuse jf. bilag 6, må tagkviste have en bredde på højest 1,5 m. Kviste skal udformes med fagdelte tofagsvinduer med sidehængte rammer. Kvistens vindue må ikke være bredere end højden. Stråtagskviste skal udføres med enkeltramme og tækkes med strå. Bestemmelsen administreres i henhold til § 8.1.
8.16
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 4) må gavlkviste opføres i en bredde af maksimalt 2,5 m. Der må kun opføres én gavlkvist på hver bolig. Gavlkvistens sider skal placeres over murværket mellem vinduerne i underliggende etage, som vist på nedenstående principskitse (figur nr. 12).
Figur nr. 12: Principskitse for placering af gavlkvist.
8.17
På bevaringsværdige bygninger, udpeget som byhuse jf. bilag 6, skal gavlkviste opføres centralt på facaden med en bredde, der passer til husets proportioner og arkitektur. Bredden må være op til 3,5 meter, men må dog ikke overstige en tredjedel af facadens længde. Der må indpasses en eller flere fagdelte vinduer. Bestemmelsen administreres i henhold til § 8.1.
Redegørelse til §§ 8.11 - 8.17
En front- og gavlkvist er karakteriseret ved, at kvistens front ligger i plan med facadens murværk. En gavlkvist er ofte placeret centralt på bygning og har en vis bredde, mens en frontkvist ofte er smallere. En tagkvist er karakteriseret ved at have en placering med både under- og overlæggende tagkant.
Figur nr. 13: De forskellige kvisttyper er illustreret ovenfor. Tv. ses en frontkvist, mf. en gavlkvist og th. ses en tagkvist.
Kviste og ovenlysvinduer skal opføres under hensyn til husets regelmæssige facadeinddeling. Dette er bl.a. med til at understøtte oplevelsen af rolige tagflader i landsbyen, som er en vigtig markør for landsbyens kulturværdi og miljøet som helhed.
For at understøtte kulturværdien og bygningsarven i bevaringsområdet stilles der krav til udformningen af kviste og ovenlysvinduer. Lokalplanen sikrer en harmonisk placering og udtryk af kviste og ovenlysvinduer ift. de enkelte bygninger og landsbymiljøet som helhed. Lokalplanen har samtidig til hensigt at sikre mulighed for gode lysforhold i de enkelte bygninger.
Vinduer
8.18
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 4) skal vinduer udføres i træ som traditionelle fagdelte vinduer med brystning og proportioner, der er afstemt med bygningens arkitektur og karakter. To- og flerrammede vinduer må udføres uden sprosser som f.eks. vinduer af dannebrogstypen.
Vinduer kan kun tillades i andre materialer, såfremt der sikres en detaljering af rammer og sprosser, så vinduet fremtræder som et traditionelt fagdelt vindue med proportioner som vist på nedenstående principskitse (figur nr. 14).
Figur nr. 14: Principskitse for et traditionelt to-rammet vindue (tv.) og et dannebrogsvindue (th.). Derudover findes en række varianter med flere eller færre sprosser.
8.19
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 4) må der ikke indpasses større sammenhængende vindues- og dørpartier eller store skydedøre.
8.20
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 4) kan der etableres en terrassedør ved nedskæring af vinduesbrystning. Terrassedøren må ikke vende ud mod Nordre- og Søndre Byvej.
Redegørelse til §§ 8.18 - 8.20
Vinduer har en stor betydning for bygningens arkitektoniske fremtræden og er med til at understøtte landsbyens særlige karaktertræk.
Vinduerne i landsbyen er traditionel udformet som højformat med to sidehængte rammer med større eller mindre grad af sprosseopdeling og uden større sammenhængende glaspartier. Disse karaktertræk ved landsbyens huse søges fastholdt i bevaringsområdet.
Døre
8.21
På bevaringsværdige bygninger, udpeget som længehuse jf. bilag 6, skal indgangsdøre udføres i træ og udformes som én- eller tofløjede døre med fyldning i træ eller glas. Dørene skal overfladebehandles med farve, der fremtræder som dækkende oliemaling eller med lign. karakter. Bestemmelsen administreres i henhold til § 8.1.
Altaner og tagterrasser
8.22
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 4) må der ikke etableres altaner eller tagterrasser på eller ved bygningens tagetage.
8.23
I hele lokalplanområdet må der etableres franske altaner. I bevaringsområdet (jf. kortbilag 4) skal dørenes proportioner, som en- eller tofløjede døre, afstemmes med bygningens arkitektur.
På bevaringsværdige bygninger, udpeget som længehuse jf. bilag 6, skal franske altaner (døre) placeres i længehusets gavl og udformes som en- eller tofløjet dør. Døren må ikke fremstå skæmmende eller ude af skala i forhold til gavlens helhed, og der må ikke etableres franske altaner i gavle mod Nordre Byvej og Søndre Byvej. Bestemmelsen administreres i henhold til § 7.1 og § 8.1.
Småbygninger
8.24
I hele lokalplanområdet skal småbygninger udføres med facade i samme materiale som hovedhuset eller i træ. Træbeklædning skal udføres som traditionel lodret beklædning eller klinkbeklædning.
Der kan opføres drivhuse af glas inden for hele lokalplanområdet.
Tage på småbygninger skal udføres med samme farve og materiale som hovedhuset eller med eternit, tagpap og metalplader - alle i sorte eller grå nuancer. Desuden kan tage på småbygninger udføres som grønne tage i form af sedum, græs, mos og andre mindre planter.
Skilte
8.25
I hele lokalplanområdet må skiltning kun finde sted i overensstemmelse med de til enhver tid gældende erhvervskilteregler og kræver tilladelse af Solrød Kommune.
Redegørelse til § 8.24
Retningslinjer for erhvervsskiltning fremgår af Solrød Kommuneplan 2025, hvor der er særlige skilteregler for erhverv i landsbyerne. Find skiltereglerne her.
Terrænregulering
9.1
Der må ikke ske terrænregulering på mere end +/- 30 cm fra eksisterende terræn.
Mod nabo- og vejskel må der ikke terrænreguleres nærmere end 0,5 m, og skråninger fra reguleret til naturligt terræn skal udføres med en hældning på max 38 grader.
Yderligere terrænregulering på grunden må kun foretages efter tilladelse fra Solrød Kommune.
Ved al terrænregulering og belægningsarbejde skal det sikres, at regnvand/overfladevand bliver på egen matrikel, og at der ikke sker jordskred mod/fra nabo og vej.
Terrænregulering må kun ske med rent jord. Flytning af jord skal ske i overensstemmelse med Jordforureningsloven.
Redegørelse til § 9.1
Ovenstående bestemmelse giver mulighed for at terrænregulere i et mindre omfang. Lokalplanens hensigt er at fastholde det eksisterende terræn i Jersie Landsby.
Terrænregulering og tilførsel af jord skal ske i overensstemmelse med jordforureningsloven. Jord fra egen ejendom skal som udgangspunkt genindbygges på ejendommen. Flytning af jord kan dog ske iht. jordflytningsbekendtgørelsen. Genanvendelse af lettere forurenet jord i lokalplanområdet kræver tilladelse fra Solrød Kommune.
Bevaringsværdig beplantning
9.2
I hele lokalplanområdet skal større træer med en stammeomkreds på over 80 cm bevares jf. lokalplanens formål § 1.4. Ved fældning f.eks. på grund af alder, storm eller lignende skal træerne genplantes med hjemmehørende arter, der er angivet som større træer i bilag 8.
Genplantningen af træer skal ske i umiddelbar nærhed af det oprindelige træs placering.
Redegørelse til § 9.2
Landsbyens store træer udgør et vigtigt karaktergivende element i landsbyens samlede arkitektoniske helhed og kulturværdi. Derfor søger ovenstående bestemmelse at sikre landsbyens større træer og værne om den karakteristik, som de tilfører landsbymiljøet.
Hegn mod landskab
9.3
Landsbyen skal omkranses mod omgivende landskab af en byrand bestående af større træer og buske jf. lokalplanens formål § 1.4. Byranden skal fremstå semitransparent i princippet som vist på nedenstående billede.
Byrande skal bestå af hjemmehørende arter som angivet i bilag 8. Der må ikke opsættes fast hegn mod landskab.
Billedet viser eksempler på semitransparente byrande.
Redegørelse til § 9.3
Kommuneplan 2025 fastsætter, at den eksisterende og fremtidige afgrænsning mellem landsby og det åbne land skal fastholdes som en tydelig og veldefineret overgang for at understøtte landsbyens identitet og særlige landsbymiljø.
Landområdet opfattes som en værdifuld kontrast til byområderne på grund af den åbne karakter. Ovenstående bestemmelse sikrer derfor at fastholde en klar afgrænsning mellem landsby og landområdet omkring.
Hegn mod vej/gade
9.4
I delområde I, IV, V og VI skal hegn mod vej/gade bestå af levende hegn, åbent stakit eller stengærde. Levende hegn og åbent stakit må have en højde på op til 1,2 m. Stakit kan placeres i skel mod vej, men levende hegn skal plantes på egen grund mindst 0,5 m fra skel. Beplantningen kan suppleres med trådhegn og lign. på op til 1,1 m som placeres bag beplantningen på egen grund. Stengærder må etableres som fritstående stengærder med en maksimal højde på 0,5 m. Oven på stengærder må der etableres levende hegn med en samlet maksimal højde på 1,2 m.
I delområde II og III skal hegn mod vej/gade enten bestå af levende hegn på op til 1,8 m eller som fast hegn på op til 1,2 m. Fast hegn kan placeres i skel mod vej, men levende hegn skal plantes på egen grund mindst 0,5 m fra skel. Beplantningen kan suppleres med trådhegn og lign. på op til 1,1 m. som placeres bag beplantningen på egen grund.
Redegørelse til § 9.4
Lokalplanens bestemmelser om hegn mod vej/gade varierer ift. delområdernes egne særpræg. I det historiske landsbymiljø fastholdes den traditionelt åbne og imødekommende karakter med mulighed for kig ind til de enkelte ejendomme. Her er haverne typisk afgrænset af lave hegn eller hække, som styrker oplevelsen af Jersie Landsby som åben og giver landsbyen en helt anden karakter end traditionelle parcelhusområder med højere og lukkede hegn.
Hegn mod nabo
9.5
I hele lokalplanområdet skal hegn i naboskel bestå af levende hegn. Beplantningen kan suppleres med trådhegn og lign. på egen grund.
Affaldshåndtering
9.6
I delområde IV skal der ved omdannelse til boligformål anvises plads til affaldshåndtering. Pladsen skal afskærmes i form af beplantning eller bygning.
Belysning
9.7
For hele lokalplanområdet skal belysning på vej og sti udføres med armaturer, der underbygger det bevaringsværdige landsbymiljø. Standeren må ikke have lyspunktshøjde på over 6 m.
For delområde IV skal belysning af interne vej- og stiforløb ske ved pullertarmaturer eller parklamper med højde på op til 4 m.
Udendørs oplag
9.8
Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på veje, parkeringspladser eller andre fælles ubebyggede arealer.
På egen grund tillades parkering af én indregistreret campingvogn, ligesom trailer samt mindre trailerbårne både uden køl, som joller, kanoer og lignende tillades opbevaret på egen grund. Lastbiler må kun opbevares på landbrugsejendomme.
Befæstelsesgrad
10.1
Regnvand skal håndteres efter bestemmelserne i den til enhver tid gældende spildevandsplan for Solrød Kommune. Hvis ikke dette kan overholdes, skal den ekstra vandmængde, som den øgede befæstelse medfører, forsinkes internt på den enkelte ejendom.
Antenner mv.
10.2
I hele lokalplanområder må antenner, paraboler mv. tillades i overensstemmelse med Solrød Kommunes gældende retningslinjer for placering og udformning.
Redegørelse til § 10.2
Retningslinjer for antenner og paraboler fremgår af Solrød Kommuneplan 2025 under de generelle rammer.
Minivindmøller og lignende
10.3
Der må ikke opføres minivindmøller eller lignende inden for lokalplanområdet.
Redegørelse til § 10.3
Retningslinjer for minivindmøller fremgår af Solrød Kommuneplan 2025 under de generelle rammer.
Minivindmøller bør undgås i bevaringsværdige sammenhænge, da de kan have en negativ indvirkning på omgivelserne og forringe oplevelsen af områdets særlige kvaliteter.
11.1
Når Byrådet kræver det, skal det kunne dokumenteres, at en erhvervsvirksomhed overholder Miljøstyrelsens gældende vejledning om ekstern støj fra virksomheder.
Redegørelse til § 11.1
Læs mere om de vejledende støjgrænser fra virksomheder her på Miljøstyrelsens hjemmeside.
12.1
Inden ibrugtagning af ny bebyggelse skal følgende være etableret og godkendt af Solrød Kommune:
- Overkørsler og parkeringsarealer jf. §§ 5.1 - 5.1.
- Håndtering af vand jf. § 10.1
- Særligt for delområde IV gælder derudover; fælles ubebyggede arealer og gårdsplads, jf. §§ 7.15 - 7.17 samt grundejerforening jf. § 14.2.
12.2
Inden ibrugtagning af ny bebyggelse på matr.nr. 24a skal forurenet grundareal være oprenset.
Aflysning af lokalplan
13.1
Lokalplan 492.3 Jersie Landsby aflyses i sin helhed med vedtagelsen af denne lokalplan.
13.2
Lokalplan 703.1 Forbud mod spillehaller aflyses for det område, som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 3.10.
13.3
Lokalplan 704.4 om Butiks- og erhvervsskiltning aflyses for det område, som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 8.25.
Aflysning af servitutter
13.4
Følgende servitutter vedrørende byggelinjer, bebyggelse, udstykning m.v. aflyses ved vedtagelsen af nærværende lokalplan:
- Servitut lyst d. 18. juni 1965 med løbenummer 12732-18 aflyses delvist, idet punkterne 2, 3, 4, 5, 6, 7 og 8 erstattes med lokalplanen.
- Servitut lyst d. 13. august 1940 med løbenummer 2253-18 aflyses i sin helhed for de matrikler, der er omfattet af nærværende lokalplan, da servitutbestemmelsen er uforenelig med lokalplanen.
- Servitut lyst d. 22. februar 1967 med løbenummer 2526-18 aflyses i sin helhed for de matrikler, der er omfattet af nærværende lokalplan, da servitutbestemmelsen er uforenelig med lokalplanen.
14.1
Samtlige ejere af grunde indenfor delområde II og III er forpligtede til at være medlemmer af en grundejerforening. Drift og vedligehold af fælles fri- og opholdsarealer (matr.nr. 18z) skal varetages af grundejerforeningen Majengen eller tilsvarende ejendomme.
Redegørelse til § 14.1
Pr. 2026 er delområde II og III omfattet af grundejerforeningerne Majengen og Jersieparken, se billedet nedenfor.
Billedet viser inddeling i grundejerforening pr. 2026. Området markeret med orange er grundejerforeningen Majengen, men området markeret med blå viser grundejerforeningen Jersieparken.
Pr. 2026 varetages drift og vedligehold af matr.nr. 18z af grundejerforeningen Majengen. Hvis der opnås enighed grundejerforeningerne og/eller landsbylaug imellem, kan drift og vedligehold af matr.nr. 18z overgå til flere foreninger. Hvis foreningerne ønsker det, kan grundejerforeningerne sammenlægges.
Medlemspligt og vilkår om drift er videreført fra den tidligere gældende lokalplan nr. 492.3 Jersie Landsby.
14.2
Ved omdannelse af gårde i delområde IV til boligformål skal der oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere inden for det enkelte tidligere gårdanlæg. Grundejerforeningen skal oprettes, når boligerne tages i brug eller, når Byrådet kræver det.
Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fælles ubebyggede arealer, fælles bebyggelse, parkering og vejarealer samt sikre, at lokalplanens bestemmelser overholdes og at bebyggelsen opnår et ensartet udtryk, jf. § 1.3, § 4.2 og §§ 7.15-7.17.
14.3
Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Byrådet jf. planlovens § 42.
Midlertidige retsvirkninger, mens planen er i forslag
15.1
Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må lokalplanområdet ikke udnyttes på en måde, der foregriber indholdet af den endelige plan.
Der gælder efter §17 i Lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil.
Når fristen for fremsendelsen af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget.
Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse, og indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, dog højst indtil ét år efter offentliggørelsen.
Retsvirkninger efter planens vedtagelse
15.2
Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af matrikler omfattet af denne lokalplan kan fortsætte som hidtil.
Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper. Mere væsentlig afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.
15.3
Hvis byrådet meddeler afslag til nedrivning af udpeget bevaringsværdig bebyggelse, kan ejeren i henhold til planlovens § 49 forlange, at kommunen overtager ejendommen mod erstatning. Dog kun hvis ejendommens udnyttelse væsentligt forringes af forbuddet, set i forhold til en lignende ejendom uden nedrivningsforbud.
Redegørelse til § 15.3
Når en bygning er udpeget som bevaringsværdig i en lokalplan, skal en ansøgning om tilladelse til nedrivning behandles efter lokalplanen. Lokalplanens bestemmelser om, at bevaringsværdige bygninger ikke må nedrives, skal, uanset om der er tale om en forholds- eller kompetencenorm, behandles som en ansøgning om dispensation efter reglerne i planlovens §§ 19 – 20. Det er op til kommunalbestyrelsen at vurdere, om en dispensation skal meddeles. Når det i en lokalplan eller en byplanvedtægt er bestemt, at en bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen, og tilladelsen nægtes, kan ejeren efter planlovens § 49 forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning.