I henhold til Lov om Planlægning (lov nr. 388 af 6. juni 1991 og lovbekendtgørelse nr. 572 af 29. maj 2024) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2 nævnte område i Solrød Kommune.
Bestemmelser
Det er lokalplanens formål:
1.1
at det sammenhængende bevaringsværdige miljø omkring landsbyens centrale vej- og bystruktur fastholdes og understøttes, og at landsbyens kulturhistoriske betydning sikres ved fastholdelse af karakteristisk bevaringsværdig bebyggelse.
1.2
at ny bebyggelse og ændringer af eksisterende bebyggelse får en arkitektonisk udformning og et materiale- og farvevalg, som er tilpasset landsbymiljøet og den enkelte ejendom.
1.3
at overflødiggjorte landbrugsbygninger på matr. nr. 10a kan ombygges eller genopføres til boligformål inden for eksisterende eller oprindeligt byggefelt for fastholdelse af gårdens karakter.
1.4
at sikre større træer i landsbyen samt at sikre, at overgangen mellem landsbyen og det åbne land bevarer sine grønne træk.
Afgrænsning
2.1
Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikler: 1c, 1cc, 1cd, 1ce, 1cf, 1cg, 1ch, 1ci, 1ck, 1cl, 1cm, 1cn, 1co, 1cp, 1cq, 1cr, 1cs, 3a, 3aa, 3ab, 3b, 3c, 3d, 3e, 3f, 3g, 3h, 3i, 3k, 3l, 3m, 3n, 3o, 3p, 3q, 3r, 3s, 3t, 3u, 3v, 3x, 3y, 3z, 3æ, 3ø, 5a, 5m, 5n, 5o (del), 6aa, 6ab, 6ac, 6ad, 6ae, 6af, 6ag, 6ah, 6ai, 6ak, 6al, 6am, 6an, 6ao, 6ap, 6aq, 6ar, 6as, 6at, 6au, 6av, 6ax, 6ay, 6az, 6aæ, 6aø, 6b, 6ba, 6h, 6i, 6k, 6l, 6m, 6n, 6v, 6z, 6æ, 6ø, 7d, 7e, 7f, 7i, 8c, 8d, 8e, 8f, 8h, 8k, 8p, 9a (del), 9e, 10a, 10e, 10u, 11c, 11d, 11u, 14b, 14f, 15a, 15c, 15d, 15e, 15r, 15t, 15u, 16a (del), 16b, 16c, 16d, 18ar, 18as, 18au, 18c, 18g, 18h, 18i, 18il, 18l, 18pø, 18vl, 18vm, 18vn, 18vo, 18vp, 18vt, 18vu, 18zr, 18xo, 18xp, 19ah, 19ai, 19ak, 19b, 19d, 19eq, 19g, 19oa, 19ob, 19rt, 19ru, 20a (del), 20f, 20fz, 20m, 21a, 21bæ, 21em, 22a, 23c, 24a, 25c, 26c, 28b, 28c, 29b, 29s, 30b, 31c, 33d, 34a, 34o, 35g, 36a, 37a, 38e, 38g, 38n, 38o, 38q, 39b, 40a, 40b, 40c, 45, 78, 79a, 79b, 79c, 80, 81d alle af Solrød By, Solrød.
Hertil omfatter lokalplanområdet vejmatrikel 7000ay (del), 7000af, 7000be (del), 7000bf, 7000bo (del), 7000l, 7000f (del), 7000r (del) alle af Solrød By, Solrød, samt de matrikler der efter den endelige lokalplans vedtagelse udstykkes inden for lokalplanområdet.
Zonestatus
2.2
Lokalplanområdet ligger i byzone, bortset fra matr. nr. 9a, 10a, 10u, 20a som ligger i landzone. Zonestatus forbliver uændret.
Bonusvirkning
2.3
Lokalplanen erstatter landzonetilladelser (bonusvirkning) inden for lokalplanområdet for følgende forhold, som efter planlovens § 35, stk. 1, normalt ville kræve en landzonetilladelse. Disse forhold er udtrykkeligt reguleret i denne lokalplan og omfatter følgende:
- udstykning på Solrød Byvej 58, matr. nr. 10a, skal ske i overensstemmelse med de betingelser der fremgår i § 4.3, § 7.15 og § 9.8
- eksisterende bygninger på Solrød Byvej 58, matr. nr. 10a, kan anvendes til boligformål i overensstemmelse med de betingelser, der fremgår af § 3.5, § 4.3, §§ 7.14 - 7.15 og § 9.8.
- ubebyggede arealer på Solrød Byvej 58, matr. nr. 10a, kan, når ejendommen overgår til boligformål, overgå til grønne rekreative formål jf. § 9.8 og parkeringsformål jf. § 5.2.
- boligbebyggelsernes omfang og udseende skal være i overensstemmelse med lokalplanens § 7 og § 8.
- overflødiggjorte bygninger kan udelukkende renoveres, ombygges eller genopføres i overensstemmelse med § 7.14.
- virksomheder eller lignende, der er etableret efter planlovens § 37, stk. 1 og 2, kan ikke efterfølgende udvides uden tilladelse, som beskrevet i planlovens § 36, stk. 1, nr. 15.
- forhold som støj, lugt, røg, tung varetransport og udendørs oplag fra landbrug eller andet erhverv er reguleret i henhold til lokalplanens §3.5.
Redegørelse til § 2.3
Ejendomme, indenfor lokalplanområdet og beliggende i landzone, vil være omfattet af planlovens landzonebestemmelser efter planlovens §§ 34-38, såfremt det ikke udtrykkeligt er reguleret i lokalplanen - også kaldet bonusvirkning. Lokalplanens bonusvirkning skal være så specifik, at det tydeligt fremgår hvilke forhold der med bestemmelsen erstatter landzonetilladelsen, jf. planlovens § 36, stk. 1 nr. 5.
Bevaringsområde
2.4
Med lokalplanen udpeges et bevaringsområde, som fremgår af kortbilag 3 og omfatter følgende matrikler: 3a, 7d, 7e, 7f, 7i, 8c, 8d, 8e, 8f, 8h, 8k, 8p, 9a (del), 9e, 10a, 11c, 11d, 11u, 14b, 14f, 15a, 15c, 15d, 15e, 15r, 16b, 16c, 16d, 18ar, 18as, 18au, 18g, 18h, 18i, 18l, 18xp, 22a, 23c, 25c, 26c, 28b, 28c, 29b, 29s, 30b, 31c, 33d, 35g, 37a, 38e, 38g, 38n, 38o, 38q, 39b, 40a, 45, 79b, 80 alle af Solrød By, Solrød.
Redegørelse til § 2.4
Udpegningen af bevaringsområdet er med til at fastholde landsbyens særlige kulturhistorie og bevaringsværdi, i overensstemmelse med lokalplanens formålsbestemmelse § 1.1. Bevaringsområdet i Solrød Landsby løber langs Solrød Byvej, og en stor del af landsbyens bevaringsværdige bygninger er placeret indenfor bevaringsområdet.
Lokalplanen indeholder bestemmelser, der specifikt gælder for bebyggelse indenfor bevaringsområdet, med det formål at fastholde det eksisterende landsbymiljø, ved at fastholde bebyggelsens struktur, placering og udtryk.
Bevaringsværdige bygninger
2.5
Med lokalplanen udpeges bevaringsværdige bygninger, som fremgår af kortbilag 3 og i listen nedenfor. De bevaringsværdige bygninger opdeles i to kategorier: gruppe A (ældre længehuse af 'Hedebostilen') og gruppe B (byhuse af 'Bedre Byggeskik').
| Adresse | Matrikel nr. | Gruppe |
| Den Lille Gade 10A | 5a Solrød By, Solrød | A |
| Den Lille Gade 11 | 20f Solrød By, Solrød | B |
| Den Lille Gade 12 | 20a Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 5B | 19g Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 16 | 18l Solrød By, Solrød | B |
| Solrød Byvej 17 | 38e Solrød By, Solrød | B |
| Solrød Byvej 18 | 18ar Solrød By, Solrød | B |
| Solrød Byvej 29C | 40a Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 33 | 29b Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 34 | 31c Solrød By, Solrød | B |
| Solrød Byvej 35 | 33d Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 36 | 23c Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 37 | 18au Solrød By, Solrød | B |
| Solrød Byvej 38A | 11c Solrød By, Solrød | B |
| Solrød Byvej 43 | 45 Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 45 | 11d Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 48 | 15d Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 51 | 39b Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 52 | 35g Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 54 | 15a, Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 56 | 8c Solrød By, Solrød | B |
| Solrød Byvej 57 | 14f Solrød By, Solrød | B |
| Solrød Byvej 58 | 10a Solrød By, Solrød | B |
| Solrød Byvej 62 | 7d Solrød By, Solrød | B |
| Solrød Byvej 64 | 9a Solrød By, Solrød | A |
| Solrød Byvej 69b | 7f Solrød By, Solrød | B |
| Nordmarksvej 2b | 36a Solrød By, Solrød | A |
| Bybjerg 1 | 18as Solrød By, Solrød | B |
| Flasken 2 | 8e Solrød By, Solrød | B |
Redegørelse til § 2.5
Landsbyens bevaringsværdige bygninger rummer en stor værdi for den kulturhistoriske fortælling om landsbymiljøet som helhed. Udpegningen af bevaringsværdige bygninger tager udgangspunkt i bygningsregistreringen fra 1980 og udpegningen i den tidligere lokalplan 391.10 Solrød Landsby. Du kan læse mere om baggrunden for udpegningen af bevaringsværdige bygninger i redegørelsen samt se, hvad der bl.a. gælder for de bevaringsværdige bygninger i lokalplanens § 7.1 og § 8.1 samt i bilag 4.
Bemærk, at udpegningen af bevaringsværdige bygninger ikke nødvendigvis omfatter hele den samlede ejendom men enkelte bygninger.
3.1
Lokalplanen opdeles i delområderne I - VI som vist på kortbilag 2.
Redegørelse til § 3.1
Det udpegede bevaringsområde, jf. § 2.4 og kortbilag 3, dækker en del af delområde I, IV og V. For den del af delområderne, som er omfattet af det udpegede bevaringsområde, kan der gælde specifikke bestemmelser for bebyggelsen og dens placering. Dette er angivet nærmere i de enkelte bestemmelser.
I boligerne kan der drives erhvervsvirksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder (liberalt erhverv), under forudsætning af:
- at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig uden fremmed medhjælp i form af ansatte medarbejdere. Der er dog mulighed for medhjælp i form af regnskabsassistance, rengøring o.lign.
- at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at karakteren af beboelse ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes,
- at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende,
- at virksomheden ikke medfører behov for parkering, udover hvad der er plads til på den pågældende ejendom/parcel.
Derudover må boligerne ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed.
Delområde I - Solrød Landsby
3.2
Delområde I må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse. Der må ikke opføres dobbelthuse. Der må kun opføres eller indrettes én bolig på hver ejendom. På matrikel nr. 15a Solrød By, Solrød er der indrettet 2 boliger som kan udstykkes i henhold til § 4.1.
Delområde II - Lodden
3.3
Delområde II må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse. Der må ikke opføres dobbelthuse. Der må kun opføres eller indrettes én bolig på hver ejendom.
Redegørelse til §§ 3.2 - 3.3
Åben-lav boligbebyggelse defineres som fritliggende enfamiliehuse.
I lokalplanen er Lodden inddelt i sit eget delområde (II), for bedre at kunne fastholde områdets eget særpræg og bygningskarakteristik. Bebyggelsen på Lodden er opført i 1960'erne, og bebyggelsen er karakteriseret ved at være lettere tilbagetrukket fra vej og med en lavere taghældning.
Delområde III - Gartnerigrunden
3.4
Delområde III må kun anvendes til boligformål i form af tæt-lav boligbebyggelse.
Redegørelse til § 3.4
Tæt-lav boligbebyggelse defineres som dobbelthuse, rækkehuse, kædehuse o.l., som er helt eller delvist sammenbyggede.
Delområde IV - Landbrugsejendomme
3.5
Delområde IV må kun anvendes til landbrugsformål.
Overflødiggjorte bygninger, der ikke er opført inden for de seneste 5 år, og som ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom, må efter tilladelse af Solrød Kommune anvendes til andre erhvervstyper, i overensstemmelse med planlovens § 37. Efterfølgende kan bygningen ikke uden tilladelse udvides, som nævnt i planlovens § 36, stk. 1 nr. 15. Virksomheden må ikke medføre ulempe for de omkringboende i form af støj, lugt, røg eller tung varetransport samt udendørs oplag jf. § 2.3.
Overflødiggjorte bygninger for Solrød Byvej 58, matr. nr. 10a, må overgå til boligformål. Det forudsætter at området udstykkes matrikulært jf. § 4.3.
Delområde V - Offentlige områder
3.6
Delområde V må kun anvendes til offentlige formål med følgende funktioner; offentligt friareal, kirke og kirkegård, forsamlingshus og lignende kulturelle institutioner, samt formål til regnvands- og klimaanlæg.
Delområde VI - Mejerigrunden
3.7
Delområde VI må kun anvendes til kulturelle institutioner, kontor- og serviceerhverv, publikumsorienteret serviceerhverv, mindre butikker, let industri og håndværk som kan indpasses i boligområder, samt formål til regnvands- og klimaanlæg.
Redegørelse til § 3.7
Delområde VI omfatter Mejerigrunden, som indtil 1983 har haft funktion som mejeri. I dag anvendes bygningen til forskellige erhvervstyper herunder et taproom og bryggeri, brødproduktion, kontorer og lign. Lokalplanen har til hensigt at sikre den eksisterende anvendelse samt at muliggøre en større funktionalitet og fleksibilitet af bygningen.
Mejerigrunden (matr. nr. 19b) er registreret som forurenet grundareal. Det er en forudsætning, at grunden renses før det kan overgå til miljøfølsom anvendelse jf. lokalplanens § 12.1.
Detailhandel
3.8
Inden for lokalplanområdet kan der indrettes 250 m2 bruttoetageareal til butiksformål i alt. Dette gælder både for området i alt og også for den enkelte enhed.
Redegørelse til § 3.8
Detailhandelsstrukturen for Solrød Kommune er fastsat i Solrød Kommuneplan 2025 (pr. januar 2025). Her er der mulighed for butikker på i alt max 250 m2 inden for hver landsby (heriblandt Solrød Landsby).
Andre krav kan også påvirke, hvor stor en butik kan være, f.eks. forudsættes at der kan etableres tilstrækkeligt med p-pladser, at bebyggelsesprocenten kan overholdes, rekreativt areal mv., jf. lokalplanens krav.
Gårdbutikker på eksisterende gårde i landzone administreres fortsat efter planlovens landzonebestemmelser jf. §§ 34 - 38.
Forbud mod spillehaller
3.9
Inden for lokalplanens område må der ikke etableres spillehaller med gevinstgivende spilleautomater.
Redegørelse til § 3.9
For at opretholde Byrådets politik for spillehaller blev der i 2019 udarbejdet en temalokalplan om forbud mod etablering af spillehaller i Solrød Kommune (lokalplan 703.1). Denne plan kan efter lokalplanens vedtagelse aflyses for det område, som lokalplanen dækker.
Tekniske anlæg
3.10
Inden for lokalplanens område kan der opføres tekniske anlæg til områdets forsyning efter tilladelse af Solrød Kommune. Det tekniske anlæg skal udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse.
4.1
På matr. nr. 15a må der ske udstykning til 2 boliger med lodret lejlighedsskel, under forudsætning af, at den trelængede bebyggelse omkring den fælles gårdsplads opretholdes.
4.2
På matr. nr. 6b og matr. nr. 21a må der ske udstykning af ny grund til boligbebyggelse, således at matr. nr. 6b og matr. nr. 21a hver udstykkes til to grunde i alt. Grunde skal have en mindste grundstørrelse på 1000 m2 ekskl. vejareal, og kunne overholde en bebyggelsesprocent på 30.
4.3
Landbrugsejendommen Solrød Byvej 58, matr. nr. 10a, må udstykkes matrikulært ved ændret anvendelse til boligformål. Der må i alt indrettes 4 boliger, inkl. eksisterende stuehuse, jf. § 7.15. Ved ombygning eller genopførelse af eks. længer, der tilsammen med stuehuset udgør den oprindelige firelængede gård, kan der ske matrikulær udstykning af boliger i sokkelgrunde med lodret lejlighedsskel. Fællesarealer tilskødes de enkelte grundejerforeninger jf. § 14.2.
4.4
Der kan ske udstykning til tekniske anlæg jf. § 3.10. Derudover må der ikke ske yderligere udstykning. Der kan dog ske mindre skelreguleringer.
5.1
Ved udstykning af nye ejendomme eller ændringer af eksisterende overkørsler, skal vejforholdene altid godkendes af Solrød Kommune.
5.2
Ved ny bebyggelse og ved ændret anvendelse af en ejendom skal der anlægges mindst:
- 2 p-pladser pr. bolig,
- 1 p-plads pr. 50 m2 erhvervsareal
- 1 p-plads pr. 25 m2 butiksareal eller anden publikumsorienteret funktion med offentlig adgang.
Redegørelse til § 5.2
Parkeringsnormen i Solrød Kommune er fastsat i kommuneplanens generelle rammer.
6.1
For delområde II pålægges en byggelinje for Digevej, Hyldevej og Lodden på minimum 5 meter fra vejskel.
Redegørelse til § 6.1
Byggelinjerne bidrager til, at fastholde den nuværende bebyggelsesstruktur ved Lodden, som er karakteriseret ved at hovedhusene er lettere trukket tilbage fra vejen. Der har tidligere været fastsat en byggelinje på 10 meter målt fra vejmidten. Ovenstående bestemmelse fastholder denne byggelinje, dog målt fra vejskel frem for vejmidte.
6.2
For delområde III skal bebyggelsen have en afstand til sti og naboskel på minimum 5 meter, og en afstand til vejskel mod Solrød Byvej på minimum 5 meter.
6.3
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) skal ny bebyggelse til erstatning for eksisterende opføres i samme afstand fra vej som tidligere bygninger.
Småbygninger må ikke opføres nærmere vej end den primære bebyggelse på ejendommen (hovedhuset), dog minimum 5 meter fra vejskel.
Redegørelse § 6.3
Det udpegede bevaringsområde (se § 2.4 og kortbilag 3) er centreret om Solrød Byvej. Her er bebyggelsens placering langs Solrød Byvej med til at underbygge og styrke landsbyens kulturhistoriske betydning og landsbymiljø. Placeringen af ny bebyggelse og småbygninger fastlægges således at den tilpasser sig den samlede bebyggelsesstruktur. Der kan dog gives mindre lempelser ift. bebyggelse, der ligger helt op ad vejskel, såfremt denne placering kan medføre gener.
6.4
Langs øvrige veje er der fastlagt en byggelinje på 2,5 meter fra vej- eller stiskel.
For den udpegede bevaringsværdige bebyggelse og for bebyggelse der ligger inden for bevaringsområdet kan der gælde særskilte bestemmelser, som er angivet under de enkelte bestemmelser.
Udpeget bevaringsværdig bebyggelse
7.1
Bevaringsværdige bygninger, som er udpeget i § 2.5 og på kortbilag 3, må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde gives en ændret ydre fremtræden uden tilladelse af Solrød Kommune. Ved genopførelse skal bygningen opføres på samme placering og med samme afstand til vej som den oprindelige bebyggelse.
Redegørelse til § 7.1
Den bevaringsværdige bebyggelse fastholdes for at understøtte landsbyens kulturhistoriske betydning, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.1. Den bevaringsværdige bebyggelse underlægges en kompetencenorm, hvilket betyder, at bevaringsværdige bygninger ikke må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden forudgående tilladelse fra Solrød Kommune, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr. 21. Dette gælder alle udvendige bygningsændringer, herunder også renoveringer der ikke kræver byggetilladelse som f.eks. udskiftning af vinduer. Solrød Kommune kan afslå eller tillade det ansøgte, og derved foretage enkeltsagsbehandling. En eventuel tilladelse skal betragtes som en dispensation og følger samme procedure.
Ansøgning om bygningsændringer vurderes i forhold til lokalplanens bestemmelser, med udgangspunkt i den pågældende bygnings oprindelige udtryk og byggestil. I bilag 4 kan du læse mere om den bevaringsværdige bebyggelse. Bilag 4 anvendes også i kommunens behandling af ansøgninger.
Når den bevaringsværdige bebyggelse skal energirenoveres, bør der ske en afvejning af bygningsreglementets energikrav og hensynet til kulturarv. Du kan finde inspiration i Energiguide for fredede og bevaringsværdige bygninger.
Bebyggelsesprocent
7.2
I delområde I og II må bebyggelsesprocenten ikke overstige 30 for den enkelte ejendom inklusiv den del af matriklen, der er udlagt til vej.
7.3
I delområde III må bebyggelsesprocenten ikke overstige 35 for området under ét, inkl. udhuse, carporte o.lign. Der må i alt maksimalt opføres 16 boliger inden for delområde III.
Dertil kan der opføres 3 m2 udhuse, overdækket areal el.lign. pr. boligenhed.
Redegørelse til § 7.3
Gartnerigrunden blev udbygget i 2017-2018. Udover det, der i dag er bebygget, kan der yderligere opføres 3 m2 småbygning pr. boligenhed i overensstemmelse med bebyggelsesprocenten på 35 for området under ét.
7.4
For forsamlingshuset i delområde V, matr. nr. 18c, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 35 for den enkelte ejendom.
Nybyggeri
7.5
I delområde I, III og IV skal ny boligbebyggelse opføres som længehuse i maksimalt 1 etage med udnyttet tagetage og en maksimal højde på 8 m. målt fra naturligt terræn eller et niveauplan fastsat af Solrød Kommune.
I delområde II skal ny bebyggelse opføres som længehuse i maksimalt 1 etage og en maksimal højde på 5 m. målt fra naturligt terræn eller et niveauplan fastsat af Solrød Kommune.
7.6
I delområde I, II, III og IV må husdybden på boligbebyggelse ikke overstige 8,5 m. I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) må husdybden ikke overstige 8 m.
Længehuset skal have en længde der er mindst 1,5 gange husdybden i overensstemmelse med principskitsen nedenfor.
Principskitse for længehusets proportioner.
Redegørelse til §§ 7.5 - 7.6
I de historiske landsbymiljøer, har længehuset været det traditionelle beboelseshus. Landsbyens bebyggelse er i dag præget af huse med tilbygninger i forskellige former og størrelser. Grundformen for hovedparten af bebyggelsen er dog længehuset, der karakteriseres ved en smal bygningskrop og en høj tagrejsning.
Ny bebyggelse skal derfor opføres som længehuse, så den tilpasser sig bebyggelsesstrukturen, de eksisterende bygningers karaktertræk og omgivelserne, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.2.
Ovenstående bestemmelser skelner mellem bebyggelsens beliggenhed i landsbyen. F.eks. er husdybden smallere i bevaringsområdet, for at understøtte det kulturhistoriske miljø med smalle længehuse.
Facadehøjde
7.7
I delområde I, II og IV må facadehøjden på boligbebyggelse ikke overstige 3,50 m. målt fra naturligt terræn eller et niveauplan fastsat af Solrød Kommune.
For delområde III må bygningernes lodrette facade ikke overstige 4,50 m. målt fra naturligt terræn eller et niveauplan fastsat af Solrød Kommune. Bygningerne må opføres med trempelkonstruktion på 1 m.
Tilbygninger
7.8
I delområde I, II og IV skal tilbygninger opføres i overensstemmelse med nedenstående principskitse. Tilbygning skal udføres enten i forlængelse eller vinkelret på hovedhusets retning.
Vinkelrette tilbygninger skal placeres minimum 0,3 m. fra gavl og tilpasse sig bebyggelsens proportioner (højde, længde og dybde). Tilbygninger må ikke sløre hovedhusets form, og dybde og længde på tilbygningen skal være mindre end hovedhusets dybde og længde.
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) og på bevaringsværdige bygninger, gruppe A, længehuse (jf. kortbilag 3) skal tilbygninger udføres med samme taghældning og -materiale som hovedhuset.
Principskitse for opførelse af tilbygning. De stiplede linjer angiver mulige tilbygninger til hovedhuset.
7.9
På bevaringsværdige bygninger, gruppe B, byhuse (jf. kortbilag 3) skal tilbygninger udføres i forlængelse af bygningens hovedretning, som vist på nedenstående principskitse, eller ved udvidelse i form af mindre tilbygninger i henhold til § 7.10, og i overensstemmelse med periodens byggetradition.
Principskitse for opførelse af tilbygning på bevaringsværdige huse af gruppe B (byhuse). De stiplede linjer angiver den mulige tilbygning til hovedhuset.
Redegørelse til §§ 7.8 - 7.9
Lokalplanen opstiller mulige variationer af tilbygninger, som kan anvendes ved nybyggeri såvel som tilbygninger til eksisterende bebyggelse. Ved vinkeltilbygning skal der være en minimumsafstand til gavl på 30 cm, således at hovedhusets form fremstår tydeligt. Dette fastsættes for at understøtte og fastholde landsbyens karakter. Dybde og længde på tilbygningerne må ikke overstige hovedhusets dimensioner, da det ellers kan sløre hovedhusets form.
Mindre tilbygninger
7.10
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) kan Solrød Kommune tillade én mindre tilbygning påbygget hovedhuset på maksimalt 15 m2, såsom karnap, udestue, overdækket terrasse o.l., såfremt den harmonerer med hovedhusets oprindelige arkitektur. På huse i første række mod Solrød Byvej, må den mindre tilbygning ikke opføres på facaden mod Solrød Byvej.
Tilbygningen skal have et fremspring på højest 3 meter (målt fra hovedhusets ydervæg), og placeres minumum 0,3 m. fra gavl (se nedenstående principtegning).
Tagets højeste punkt må ikke overstige 4 m. fra naturligt terræn eller et niveauplan fastlagt af Solrød Kommune. Taget må udformes med en anden tagform og -hældning ned til 15 grader, og skal udføres med tagpap eller glas.
Udestuer skal udføres med en sokkel og /eller brystning på 0,5 m.
Principskitse for en mindre tilbygning ift. fremspring og afstand til gavl.
Redegørelse til § 7.10
Bestemmelsen fastsætter at en mindre tilbygning skal harmonere med hovedhusets oprindelige arkitektur, dette kan bl.a. ske ved valg af materialer, farver og tilbygningens proportioner. Dertil fastsættes der et krav om, at en mindre tilbygning ikke må opføres på facaden mod Solrød Byvej for at sikre den eksisterende bebyggelsesstruktur langs Solrød Byvej og understøtte det sammenhængende, bevaringsværdige landsbymiljø.
Tage
7.11
I delområde I, III og IV skal tag på ny boligbebyggelse opføres som symmetrisk saddeltag uden afvalmning med en taghældning på mellem 45 - 50 grader. Ved til- og ombygning må taget dog udføres med samme vinkel og afvalmning som den eksisterende bygning.
I delområde II skal taghældningen være 30 grader.
Redegørelse til § 7.11
Tagets form spiller en central rolle i at definere den enkelte bygnings arkitektoniske udtryk og bidrager til at bevare det karakteristiske landsbymiljø. En sammenhæng mellem nye og eksisterende bygninger sikres ved at fastholde traditionelle tagformer og materialer, som historisk har været typiske for området. Lokalplanen fastsætter derfor bestemmelser for tagets udformning og hældning for at opretholde den arkitektoniske sammenhæng og sikre en visuel helhed, der respekterer områdets historiske og kulturelle værdier jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.2.
Småbygninger
7.12
I delområde I, II, III, V og VI skal småbygninger have en afstand af mindst 2,5 m. fra vejskel. Småbygninger kan udføres med fladt tag.
7.13
I bevaringsområdet (jf. kort 3) må småbygninger ikke opføres nærmere vej end hovedhuset, dog minimum 5 meter fra vejskel, jf. § 6.3.
Småbygninger må ikke placeres nærmere hovedhuset end 1 meter mellem tagudhæng (eksl. tagrende), som illustreret på principskitsen nedenfor.
Taghældning skal være mellem 15 og 45 grader, facade mod vej må ikke overstige 5 m. i bredden, og højden må ikke overstige 5 m. målt fra naturligt terræn eller et niveauplan fastsat af Solrød Kommune.
Principskitse for placering af småbygninger i bevaringsområdet. Den stiplede linje angiver en eventuel småbygning, og placeringen ift. vej og hovedhus.
Redegørelse til §§ 7.12 - 7.13
Småbygninger (også kaldet sekundær bebyggelse), omfatter carporte, skure, garager, drivhuse, legehuse, hønsehuse, overdækkede terrasser og alle andre former for overdækkede arealer.
I de historiske landsbymiljøer er småbygninger placeret tilbagetrukket på grunden for ikke at sløre hovedhusets form og fremtræden i landsbymiljøet. Småbygninger i bevaringsområdet skal underordne sig hovedhuset og må ikke integreres med hovedhuset, da dette vil have en negativ indvirkning på bebyggelsesstrukturen langs Solrød Byvej og for det kulturhistoriske landsbymiljø som helhed.
Placering af småbygninger på ejendomme med to eller flere skel mod vej, vil eventuelt kunne opnå dispensation efter en konkret vurdering af småbygningens påvirkning af bevaringsområdet.
Overflødiggjorte driftsbygninger i delområde IV
7.14
Ved renovering, til- og ombygning og genopførelse af overflødiggjorte bygninger skal stuehusets og driftsbygningernes forskellige arkitektur fremhæves ved at indgangene til boligerne (her hoveddør og evt. terrassedøre) fortrinsvist sker fra gårdspladsen, port, gavl og/eller fra eksisterende døråbninger.
Vinduer i tidligere driftsbygninger kan tillades udført med en større bredde end højde, såfremt bredden ikke overstiger 1,2 m.
Der må kun på eksisterende stuehus opføres udestue og lign. i overensstemmelse med §§ 7.8 - 7.10.
Solrød Byvej 58
7.15
Utidssvarende, ikke bevaringsværdige, landbrugsbygninger (udlænger) på Solrød Byvej 58 (matr. nr. 10a) kan nedrives og genopføres til boligformål indenfor eksisterende byggefelt med samme bygningsdybde eller som nybyggeri iht. lokalplanens bestemmelser.
Det samlede boligetageareal efter ombygning og genopførelse må ikke overstige følgende for ejendommen Solrød Byvej 58:
- Ved ombygning til boligformål i 1,5 etage kan der opføres maksimalt 1200 m2 boligetageareal, såfremt det sker under hensyn til opretholdelse af hhv. stuehusets- og driftsbygningernes oprindelige arkitektur.
- Det primære bygningsanlæg defineres som det byggefelt hvor der kan ske omdannelse til boligformål. Princippet for byggefeltet kan ses på principskitsen nedenfor.
- Der må indrettes op til fire boliger på ejendommen indenfor byggefeltet, inklusiv stuehuset.
Princip for byggefelt.
Redegørelse til § 7.15
Ejendommen Solrød Byvej 58 udgør et helstøbt anlæg med et bevaringsværdigt stuehus og tre udlænger, som tilsammen udgør gårdens primære bygningsanlæg. Det primære bygningsanlæg udgør også det byggefelt som kan omdannes til boliger, for at fastholde gårdens karakter, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.3. Det bevaringsværdige stuehus må dog ikke nedrives jf. § 7.1.
Ved nedrivning skal det undersøges og vurderes om bygningerne benyttes som yngle- eller rasteområde for plante- eller dyrearter på habitatdirektivets bilag IV, som f.eks. flagermus.
For den udpegede bevaringsværdige bebyggelse og for bebyggelse der ligger inden for bevaringsområdet kan der gælde særskilte bestemmelser, som er angivet under de enkelte bestemmelser.
Udpeget bevaringsværdig bebyggelse
8.1
For den bevaringsværdige bebyggelse, som er udpeget i § 2.5 og på kortbilag 3, skal udvendig vedligeholdelse og renovering ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser og bilag 4. Bygningens ydre fremtræden må ikke ændres uden tilladelse af Solrød Kommune.
Redegørelse til § 8.1
Den bevaringsværdige bebyggelse fastholdes for at understøtte landsbyens kulturhistoriske betydning, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.1. Den bevaringsværdige bebyggelse underlægges en kompetencenorm, hvilket betyder, at alle udvendige bygningsændringer, herunder også renoveringer der normalt ikke kræver byggetilladelse, som f.eks. udskiftning af vinduer, kræver en forudgående tilladelse fra Solrød Kommune, jf. planlovens § 15, stk. 2, nr. 21. Solrød Kommune kan afslå eller tillade det ansøgte, og derved foretage enkeltsagsbehandling. En eventuel tilladelse skal betragtes som en dispensation og følger samme procedure.
Ansøgning om bygningsændringer vurderes i forhold til lokalplanens bestemmelser, med udgangspunkt i den pågældende bygnings oprindelige udtryk og byggestil. I bilag 4 kan du læse mere om den bevaringsværdige bebyggelse. Bilag 4 anvendes også i kommunens behandling af ansøgninger.
Når den bevaringsværdige bebyggelse skal energirenoveres, bør der ske en afvejning af bygningsreglementets energikrav og hensynet til kulturarv. Du kan finde inspiration i Energiguide for fredede og bevaringsværdige bygninger.
Til- og ombygning
8.2
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) skal til- og ombygning ske under hensyn til bygningens oprindelige arkitektur. Der kan således tillades tagudhæng, vinduer og materialer, som på den eksisterende bygning, såfremt der derved opnås en harmonisk helhed, der styrker den pågældende bygningstypes arkitektur.
Redegørelse til § 8.2
Ovenstående bestemmelse har til hensigt at sikre, at til- og ombygninger i bevaringsområdet udføres på en måde der respekterer og styrker det kulturhistoriske landsbymiljø, jf. lokalplanens formålsbestemmelse § 1.2, samtidig med at der gives mulighed for tilpasninger, der harmonerer med den eksisterende bygnings oprindelige udtryk og byggestil. Bestemmelsen omfatter til- og ombygninger, der kan påvirke bygningens ydre fremtræden, bl.a. ved valg af materialer samt udformning af tagudhæng og vinduer. Ved nybyggeri inden for bevaringsområdet skal lokalplanens øvrige bestemmelser følges.
Facader
8.3
I hele lokalplanområdet skal facader udføres som enten blank mur i tegl eller pudset, vandskuret eller filtset murværk.
Blank mur skal udføres med tegl i hvid, gul, rød eller grå.
Pudset, vandskuret eller filtset murværk skal udføres med kalkfarver eller mat silikatmaling i lyse nuancer af grå, gul eller hvid.
8.4
I delområde I, III og IV skal facader på ny boligbebyggelse fremtræde med regelmæssig fagdelt vinduesproportionering med en rytme efter princippet: ”pille – vindue – pille – vindue – pille – dør – pille – vindue – osv..”, se nedenstående principskitse for henholdsvis længehuse og byhuse nedenfor.
Principskitse for et fagdelt længehus (tv.) og et fagdelt byhus (th.).
Redegørelse til §§ 8.3 - 8.4
Udformning af facader har stor betydning for den enkelte bygnings arkitektoniske udtryk og landsbymiljøet som helhed. Den fagdelte facade giver bygningen et taktfast og harmonisk udtryk. Bestemmelserne om materiale- og farvevalg skal sikre en sammenhæng mellem nye og eksisterende materialer, elementer og strukturer. Dette har til hensigt, at sikre det kulturhistoriske landsbymiljø og at egnens lokale byggeskik fastholdes i overensstemmelse med lokalplanens formålsbestemmelse § 1.2.
Gavltrekanter
8.5
I hele lokalplanområdet skal gavltrekanter udføres med samme materiale og farve som facaden eller beklædes med træspån eller brædder.
Bræddebeklædning skal udføres som lodret beklædning.
Træspån og bræddebeklædning skal enten fremstå naturligt eller males i sort, mørk brun eller i mørke dæmpede jordfarver, som rødbrun og grøn umbra.
Redegørelse til § 8.5
Gennem bestemmelser om materiale- og farvevalg for gavle, er det hensigten med lokalplanen at sikre sammenhæng mellem nye og eksisterende materialer, elementer og strukturer.
Tagmaterialer
8.6
I hele lokalplanområdet skal tage udføres med strå, uglacerede teglsten og tagsten, skifer, eternitskifer eller listet tagpap. Dog må der ikke anvendes tagsten i bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) og på bevaringsværdige bygninger (jf. kortbilag 3).
Teglsten og tagsten skal udføres i røde, grå eller sorte nuancer. Skifer, eternitskifer og tagpap skal udføres i sorte eller grå nuancer.
På bevaringsværdige bygninger (jf. kortbilag 3) skal eksisterende stråtage bevares som strå - eller ændres til tegltag.
Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer. Glanstal må ikke overstige 20.
Tage på landbrugets driftsbygninger i landzone må dog også udføres med bølgeeternit og metalpladetag.
Tagudhæng
8.7
I delområde I, II, III, IV og VI må tagudhæng ikke overstige 20 cm ekskl. tagrende. På bygninger med stråtag må tagudhæng ikke overstige 60 cm.
Redegørelse til § 8.7
Tagets udformning og materialevalg har stor betydning for landsbyens samlede udtryk og kulturværdi. Historisk har større tagudhæng været atypiske i landsbymiljøet, idet de hverken harmonerer med byggestilen for længehuset eller byhuset.
Skorstene
8.8
På bevaringsværdige bygninger, gruppe A, længehuse (jf. kortbilag 3) skal skorstene opføres som murede skorstene, der føres gennem kip med traditionel udformning med muret krone og fod. Eksisterende skorstene må ikke nedrives.
Redegørelse til § 8.8
Skorstene har historisk været omhyggeligt udformet med krone og fod og har haft sin naturlige placering midt på tagryggen. Skorstenene er et betydningsfuldt element i bygningernes arkitektoniske udtryk.
Solenergianlæg
8.9
I hele lokalplanområdet kan der opsættes solenergianlæg på tage. De dele af anlægget, som anbringes udvendigt på taget, skal udføres så de flugter med bygningens tagflade og derved tilpasses eller integreres i tagfladen. Ved fladt tag, kan der tillades en mindre hældning på anlægget efter godkendelse af Solrød Kommune.
Der kan ikke opsættes solenergianlæg på bevaringsværdige bygninger, gruppe A, længehuse (jf. kortbilag 3).
Redegørelse til § 8.9
Der kan ikke opsættes solenergianlæg på udpegede bevaringsværdige bygninger af gruppe A, længehuse, da det kan have en negativ indvirkning på den enkelte bygnings bevaringsværdi og det samlede kulturhistoriske landsbymiljø. Her henstilles der til, at der kan opsættes solenergianlæg på småbygninger eller på andre ikke udpegede bevaringsværdige bygninger på ejendommen.
Kviste og ovenlysvinduer
8.10
I delområde I, II, III og IV kan kviste og ovenlysvinduer etableres, såfremt deres samlede bredde ikke udgør mere end 40% af den enkelte tagflades længde. Den enkelte kvist eller ovenlysvindue må ikke alene udgøre 40% af tagfladens længde.
Kviste og ovenlysvinduer skal placeres harmonisk, så de er tilpasset husets regelmæssige facadeinddeling, særligt i forhold til placering af vinduer og døre i stueetagen, og må ikke placeres i det yderste spærfag ved gavlene.
Henholdsvis kviste eller ovenlysvinduer skal fremstå ens på den enkelte tagflade.
8.11
I delområde I, III og IV skal ovenlysvinduer udføres som enkeltfagsvinduer, som i proportioner skal være højere end de er brede. Ovenlysvinduer skal placeres med mindst 2 teglrækker under ovenlysvinduet. For øvrige tagmaterialer gælder et afstandskrav på 50 cm fra tagets nederste del.
Ovenlysvinduer må ikke etableres som rytterlys.
8.12
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) skal gavlkviste, frontkviste og tagkviste udføres med sadeltag, buet- eller halvrundt tag (som vist på principskitserne nedenfor) vinkelret på tagfladen med en taghældning på 10 - 45 grader.
Principskitse for kviste med sadeltag, buet- eller halvrundt tag.
8.13
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) må der opføres frontkviste og tagkviste med en bredde på maksimalt 1,8 m. Frontkvisten må opføres med dør- eller vinduesparti i front med underliggende facade.
Der må ikke opføres frontkviste på bevaringsværdige bygninger, gruppe A, længehuse (jf. kortbilag 3).
8.14
På bevaringsværdige bygninger gruppe A, længehuse (jf. kortbilag 3) må tagkviste have en bredde på højest 1,5 m. Kviste skal udformes med fagdelte tofagsvinduer med sidehængte rammer. Kvistens vindue må ikke være bredere end højden. Stråtagskviste skal udføres med enkeltramme og tækkes med strå.
8.15
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) må gavlkviste opføres i en bredde af maksimalt 2,5 m. Der må kun opføres én gavlkvist på hver bolig. Gavlkvistens sider skal placeres over murværket mellem vinduerne i underliggende etage, som vist på nedenstående principskitse.
Principskitse for placering af gavlkvist.
8.16
På bevaringsværdige bygninger, gruppe B, byhuse (jf. kortbilag 3), skal gavlkviste opføres centralt på facaden med en bredde, der passer til husets proportioner og arkitektur. Bredden må være op til 3,5 meter, men må dog ikke overstige en tredjedel af facadens længde. Der må indpasses en eller flere fagdelte vinduer.
Redegørelse til §§ 8.10 - 8.16
En front- og gavlkvist er karakteriseret ved, at kvistens front ligger i plan med facadens murværk. En gavlkvist er ofte placeret centralt på bygning og har en vis bredde, mens en frontkvist ofte er smallere. En tagkvist er karakteriseret ved at have en placering med både under- og overlæggende tagkant.
De forskellige kvisttyper er illustreret ovenfor. Tv. ses en frontkvist, mf. en gavlkvist og th. ses en tagkvist.
Kviste og ovenlysvinduer skal opføres under hensyn til husets regelmæssige facadeinddeling og må samlet udgøre max 40 % af taglængden på den enkelte tagflade. Dette er bl.a. med til at understøtte oplevelsen af rolige tagflader i landsbyen, som er en vigtig markør for landsbyens kulturværdi og miljøet som helhed.
For kviste i bevaringsområdet stilles der krav til udformningen, for at understøtte kulturværdien og bygningsarven i bevaringsområdet. Lokalplanen sikre en harmonisk placering og udtryk af kviste og ovenlysvinduer ift. de enkelte bygninger og landsbymiljøet som helhed. Lokalplanen har samtidig til hensigt at sikre mulighed for gode lysforhold i de enkelte bygninger.
Vinduer
8.17
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) skal vinduer udføres i træ som traditionelle fagdelte vinduer med brystning og proportioner, der er afstemt med bygningens arkitektur og karakter. To- og flerrammede vinduer må udføres uden sprosser som f.eks. vinduer af dannebrogstypen.
Vinduer kan kun tillades i andre materialer, såfremt der sikres en detaljering af rammer og sprosser, så vinduet fremtræder som et traditionelt fagdelt vindue med proportioner som vist på nedenstående principskitse.
Principskitse for et traditionelt to-rammet vindue (tv.) og et dannebrogsvindue (th.). Derudover findes en række varianter med flere eller færre sprosser.
8.18
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) må der ikke indpasses større sammenhængende vindues- og dørpartier eller store skydedøre.
8.19
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) kan der etableres en terrassedør ved nedskæring af vinduesbrystning. Terrassedøren må ikke vende ud mod Solrød Byvej.
Redegørelse til §§ 8.17 - 8.19
Vinduer har en stor betydning for bygningens arkitektoniske fremtræden og er med til at understøtte landsbyens særlige karaktertræk.
Vinduerne i landsbyen er traditionel udformet som højformat med to sidehængte rammer med større eller mindre grad af sprosseopdeling og uden større sammenhængende glaspartier. Disse karaktertræk ved landsbyens huse søges fastholdt i bevaringsområdet.
Døre
8.20
På bevaringsværdige bygninger, gruppe A, længehuse (jf. kortbilag 3) skal indgangsdøre udføres i træ og udformes som én- eller tofløjede døre, med fyldning i træ eller glas. Dørene skal overfladebehandles med farve, der fremtræder som dækkende oliemaling eller med lign. karakter.
Altaner og tagterrasser
8.21
I bevaringsområdet (jf. kortbilag 3) må der ikke etableres altaner eller tagterrasser på eller ved bygningens tagetage.
8.22
I hele lokalplanområdet må der etableres franske altaner. I bevaringsområdet skal dørenes proportioner, som en- eller tofløjede døre, skal afstemmes med bygningens arkitektur.
På bevaringsværdige bygninger, gruppe A, længehuse (jf. kortbilag 3) skal franske altaner (døre) placeres i længehusets gavl og proportioneres som en- eller tofløjet dør. Døren må ikke dominere gavlen, og der må ikke etableres franske altaner i gavl mod Solrød Byvej.
Småbygninger
8.23
I delområde I, II, III og VI skal småbygninger udføres med samme materiale som hovedhuset eller i træ.
Træbeklædning skal udføres som traditionel lodret beklædning eller klinkbeklædning.
Der kan opføres drivhuse af glas inden for hele lokalplanområdet.
Tage på småbygninger skal udføres med samme farve og materiale som hovedhuset eller med eternit, tagpap og metalplader - alle i sorte eller grå nuancer. Desuden kan tage på småbygninger udføres som grønne tage med sedum, græs, mos og andre mindre planter.
Skilte
8.24
I hele lokalplanområdet må skiltning kun finde sted i overensstemmelse med de til enhver tid gældende skilteregler og kræver tilladelse af Solrød Kommune.
For forsamlingshuset kan der ske anden skiltning og /eller facadeudsmykning efter nærmere godkendelse af Solrød Kommune.
Redegørelse til § 8.24
Retningslinjer for skiltning (skilteregler) fremgår af Solrød Kommuneplan 2025, hvor der er særlige skilteregler for erhverv i landsbyerne.
I forbindelse med udarbejdelsen af nærværende lokalplan, har Solrød Landsbylaug fremsat ønske om anden form skiltning og /eller markering af forsamlingshuset. Denne lokalplan giver mulighed for dette via en dispensation fra denne bestemmelse.
Terrænregulering
9.1
Der må ikke ske terrænregulering på mere end +/- 30 cm fra eksisterende terræn.
Mod nabo- og vejskel må der ikke terrænreguleres nærmere end 0,5 m, og skråninger fra reguleret til naturligt terræn skal udføres med en hældning på max 38 grader.
Yderligere terrænregulering på grunden må kun foretages efter tilladelse fra Solrød Kommune.
Ved al terrænregulering og belægningsarbejde skal det sikres, at regnvand/overfladevand bliver på egen matrikel, og at der ikke sker jordskred mod/fra nabo og vej.
Terrænregulering må kun ske med rent jord. Flytning af jord skal ske i overensstemmelse med Jordforureningsloven.
Redegørelse til § 9.1
Solrød Landsby er beliggende i et kuperet terræn, og det bakkede landskab er en del af landsbymiljøet som helhed. Ovenstående bestemmelse giver mulighed for at terrænregulere i et mindre omfang. Lokalplanens hensigt er at fastholde det eksisterende kuperede terræn.
Terrænregulering og tilførsel af jord skal ske i overensstemmelse med jordforureningsloven. Jord fra egen ejendom skal som udgangspunkt genindbygges på ejendommen. Flytning af jord kan dog ske iht. jordflytningsbekendtgørelsen. Genanvendelse af lettere forurenet jord i lokalplanområdet kræver tilladelse fra Solrød Kommune.
Hegn mod landskab
9.2
Landsbyen skal omkranses mod omgivende landskab af en byrand bestående af større træer og buske jf. § 1.4. Byranden skal fremstå semitransparent i princippet som vist på nedenstående billede.
Byrande skal bestå af hjemmehørende arter som angivet i bilag 5. Der må ikke opsættes fast hegn mod landskab.
Billedet viser eksempler på semitransparente byrande.
Redegørelse til § 9.2
Kommuneplan 2025 fastsætter, at den klare grænse mellem landsby og det åbne land skal tilstræbes fastholdt. Helhedsplanen for Solrød Landsby (vedtaget i 2022) peger ligeledes på, at en klar afgrænsning mellem landsby og landområdet bidrager til at understøtte landsbyens identitet og landsbymiljø.
Landområdet opfattes som en værdifuld kontrast til byområderne på grund af den åbne karakter. Ovenstående bestemmelse søger derfor at fastholde en klar afgrænsning mellem landsby og landområdet omkring.
Bevaringsværdig beplantning
9.3
I hele lokalplanområdet, skal større træer med en stammeomkreds på over 80 cm bevares jf. § 1.4. Ved fældning f.eks. på grund af alder, storm eller lignende skal træerne genplantes med hjemmehørende arter, der er angivet som større træer i bilag 5.
Genplantningen af træer skal ske i umiddelbar nærhed af det oprindelige træs placering.
Redegørelse til § 9.3
Landsbyens store træer udgør et vigtigt karaktergivende element i landsbyens samlede arkitektoniske helhed og kulturværdi. Derfor søger ovenstående bestemmelse, at sikre landsbyens større træer og værne om den karakteristik, som de tilfører landsbymiljøet.
Hegn mod vej/gade
9.4
Hegn mod vej/gade skal bestå af levende hegn og/eller åbent stakit, begge med en højde på op til 1,2 m. Stakit kan placeres i skel mod vej, men levende hegn skal plantes på egen grund mindst 0,5 m fra skel. Beplantningen kan suppleres med trådhegn og lign. på op til 1,1 m. som placeres bag beplantningen.
Langs Yderholmvej må der dog etableres levende hegn med en højde på op til 1,8 m.
Redegørelse til § 9.4
Landsbyens traditionelt åbne og imødekommende karakter med mulighed for kig ind til de enkelte ejendomme fastholdes. Haverne i landsbyen er typisk afgrænset af lave hegn eller hække. Det styrker oplevelsen af Solrød Landsby som åben og venlig, og giver landsbyen en helt anden karakter end traditionelle parcelhusområder med højere og lukkede hegn.
Hegn mod nabo
9.5
Hegning mod naboskel skal bestå af levende hegn. Beplantningen kan suppleres med trådhegn og lign. på egen grund.
Gartnerigrunden (delområde III)
9.6
For delområde III skal der langs det østlige skel på matr. nr. 1c etableres et 5 m bredt beplantningsbælte mod det åbne land. Desuden kan der etableres støjafskærmning i form af støjvold og lign. langs det østlige skel på matr. nr. 1c. Støjafskærmningen skal placeres mindst 1,5 m. fra det østlige skel og skal indgå i beplantningsbæltet. Støjvolden skal beplantes.
9.7
I delområde III skal der anlægges et centralt sammenhængende lege- og opholdsareal på mindst 10% af grundarealet. Opholdsarealet skal disponeres med lege- og opholdsfunktioner for forskellige aldersgrupper.
Opholdsarealerne skal gives en åben og parklignende karakter og beplantes med hjemmehørende arter, se bilag 5.
Solrød Byvej 58 (delområde IV)
9.8
Ved omdannelse til boligformål skal de ubebyggede arealer på Solrød Byvej 58 fortsat have parklignende karakter, såsom et sammenhængende grønt område med blomster og nyttehaver uden intern opdeling med hegn på arealer mod veje og stier. Gårdspladsen skal bevares som en helhed uden opdeling med faste eller levende hegn.
Beplantning ved Solrød Bæk
9.9
Beplantning langs Solrød Bæk må ikke fældes eller beskæres uden tilladelse fra Solrød Kommune.
Affaldshåndtering
9.10
For delområde III og ved omdannelse af gården på Solrød Byvej 58 i delområde IV skal der anvises plads til affaldshåndtering. Pladsen skal afskærmes i form af beplantning eller bygning.
Belysning
9.11
For delområde I, II, IV, V og VI skal belysning på vej og sti udføres med armaturer, der underbygger det bevaringsværdige landsbymiljø. Standeren må ikke have lyspunktshøjde på over 6 m.
For delområde III skal belysning af interne vej- og stiforløb ske ved pullertarmaturer eller parklamper med højde på op til 4 m.
Udendørs oplag
9.12
Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede biler samt både må ikke opbevares på veje, parkeringspladser eller andre fælles ubebyggede arealer.
På egen grund tillades parkering af én indregistreret campingvogn, ligesom trailer samt mindre trailerbårne både uden køl, som joller, kanoer og lignende tillades opbevaret på egen grund. Lastbiler må kun opbevares på landbrugsejendomme.
Befæstelsesgrad
10.1
Regnvand skal håndteres efter bestemmelserne i den til enhver tid gældende spildevandsplan for Solrød Kommune. Hvis ikke dette kan overholdes, skal den ekstra vandmængde som den øgede befæstelse medfører, forsinkes internt på den enkelte ejendom.
Redegørelse til § 10.1
Befæstelsesgraden er både et udtryk for, hvor meget regnvand der forventes at blive afledt til afløbssystemet og for den maksimale del af arealet, der må befæstes og derved aflede regnvand til kloaksystemet uden forsinkelse eller tilbageholdelse. Hvis ikke befæstelsesgraden kan overholdes, skal overskydende vand forsinkes eller afledes lokalt.
Befæstelsesgraden afhænger af ejendommens anvendelse, og kan findes i Solrød Kommunes gældende spildevandsplan.
Vand og varmeforsyning
10.2
Bebyggelsen skal forsynes med vand fra Solrød Vandværk a.m.b.a.
10.3
Lokalplanområdet er udlagt til individuel varmeforsyning. Kollektiv varmeforsyning af området kan ske med fjernvarme fra Solrød Fjernvarme a.m.b.a. Derudover kan der etableres vedvarende energiforsyning i lokalplanområdet.
Redegørelse til § 10.3
Af udbygningsplanen pr. januar 2025 fremgår det, at Solrød Fjernvarme forventer at kunne udbygge lokalplanområdet med fjernvarme i 2027/2028.
Antenner mv.
10.4
Antenner, paraboler mv. tillades i overensstemmelse med Solrød Kommunes gældende retningslinjer for placering og udformning.
Redegørelse til § 10.4
Retningslinjer for antenner og paraboler fremgår af Solrød Kommuneplan 2025 under de generelle rammer.
Minivindmøller og lignende
10.5
Der må ikke opføres minivindmøller eller lignende inden for lokalplanområdet.
11.1
Ved opførelse af ny boligbebyggelse skal det sikres, at støjniveau i boliger overholder Bygningsreglementets bestemmelser og Miljøstyrelsens gældende vejledning om støj fra veje.
Redegørelse til § 11.1
Læs mere om de vejledende støjgrænser fra veje her på Miljøstyrelsens hjemmeside.
11.2
Når Byrådet kræver det, skal det kunne dokumenteres, at en erhvervsvirksomhed overholder Miljøstyrelsens gældende vejledning om ekstern støj fra virksomheder.
Redegørelse til § 11.2
Læs mere om de vejledende støjgrænser fra virksomheder her på Miljøstyrelsens hjemmeside.
12.1
Inden ibrugtagning af ny bebyggelse på Mejerigrunden, matr. nr. 19b skal forurenet grundareal være oprenset.
13.1
Lokalplan 391.10 Solrød Landsby aflyses i sin helhed med vedtagelsen af denne lokalplan.
13.2
Lokalplan 391.11 Ejegården aflyses for det område som denne lokalplan vedrører (gældende for matr. nr. 19rt og 19ru).
13.3
Lokalplan 703.1 Forbud mod spillehaller aflyses for det område som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 3.9.
13.4
Lokalplan 704.4 om Butiks- og erhvervsskiltning aflyses for det område som denne lokalplan vedrører, idet der henvises til § 8.24.
13.5
Bestemmelserne om byggelinjer i følgende tilstandsservitutter bortfalder ved vedtagelsen af nærværende lokalplan, i det omfang servitutbestemmelserne er uforenelige med lokalplanen
- Tilstandsservitut lyst d. 8. maj 1933 med løbenummer 668-18 aflyses i sin helhed for de matrikler der er omfattet af nærværende lokalplan, da servitutbestemmelsen er uforenelig med lokalplanen.
- Tilstandsservitut lyst d. 13. august 1940 med løbenummer 2254-18 aflyses i sin helhed for de matrikler der er omfattet af nærværende lokalplan, da servitutbestemmelsen er uforenelig med lokalplanen.
- Tilstandsservitut lyst d. 28. november 1961 med løbenummer 20599-18 punkt 2 bortfalder ved vedtagelsen af nærværende lokalplan, da servitutbestemmelsen er uforenelig med lokalplanen.
- Tilstandsservitut lyst d. 6. februar 1964 med løbenummer 2105-18 §4, punkt A bortfalder ved vedtagelsen af nærværende lokalplan, da servitutbestemmelsen er uforenelig med lokalplanen.
14.1
Der skal i delområde III (Gartnerigrunden) oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere indenfor delområdet. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af ejendommens fællesarealer samt parkerings- og vejarealer. Grundejerforeningen skal oprettes når Byrådet kræver det.
14.2
Ved udstykning til boligformål på ejendommen Solrød Byvej 58 (i delområde IV) oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere indenfor de enkelte bebyggelser. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af ejendommens fællesarealer, samt parkerings- og vejarealer. Grundejerforeningen skal etableres inden ibrugtagning, eller når Byrådet kræver det.
14.3
Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Byrådet jf. planlovens § 42.
Midlertidige retsvirkninger, mens planen er i forslag
15.1
Indtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må lokalplanområdet ikke udnyttes på en måde, der foregriber indholdet af den endelige plan.
Der gælder efter §17 i Lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil.
Når fristen for fremsendelsen af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan Byrådet give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget.
Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra datoen for forslagets offentliggørelse og indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, dog højst indtil ét år efter offentliggørelsen.
Retsvirkninger efter planens vedtagelse
15.2
Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse af matrikler omfattet af denne lokalplan kan fortsætte som hidtil.
Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper. Mere væsentlig afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.
15.3
Hvis byrådet meddeler afslag til nedrivning af bebyggelse, kan ejeren i henhold til planloven § 49 forlange, at kommunen overtager ejendommen mod erstatning. Dog kun hvis ejendommens udnyttelse væsentligt forringes af forbuddet, set i forhold til en lignende ejendom uden nedrivningsforbud.
Redegørelse til § 15.3
Når en bygning er udpeget som bevaringsværdig i en lokalplan, skal en ansøgning om tilladelse til nedrivning behandles efter lokalplanen. Lokalplanens bestemmelser om, at bevaringsværdige bygninger ikke må nedrives, skal, uanset om der er tale om en forholds- eller kompetencenorm, behandles som en ansøgning om dispensation efter reglerne i planlovens §§ 19 – 20. Det er op til kommunalbestyrelsen at vurdere, om en dispensation skal meddeles. Når det i en lokalplan eller en byplanvedtægt er bestemt, at en bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra kommunalbestyrelsen, og tilladelsen nægtes, kan ejeren efter planlovens § 49 forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning.