Eksisterende forhold
Solrød Landsby er blandt de ældste landsbyer i Solrød Kommune, hvor de otte bronzealderhøje nord for landsbyen og arkæologiske fund peger flere tusind år tilbage. I 1100-tallet opføres en stenkirke, som i dag udgør grundstenene til Solrød Kirke, og med kirken som ankerpunkt finder Solrød Landsby sin nuværende placering. I 1300- og 1400-tallet består Solrød Landsby af omkring 20 enkeltstående gårde og cirka samme antal huse omkring. Med landboreformerne i slutningen af 1700-tallet begynder udflytningen af gårdene til markerne uden for Solrød Landsby.
I dag er Solrød Landsby en af de største landsbyer i Solrød Kommune. Centralt i landsbyen findes Solrød Kirke, og øst herfor findes den ombyggede mølle, Køge Bugt Privatskole, forsamlingshuset, det tidligere mejeri og Annekskirkegården. Vest for landsbyen ligger Lodden, som blev udbygget i 1960'erne.
Bebyggelsen
Landsbyen rummer i dag et større antal husstande samt enkelte velbevarede ældre gårde. Den ældre bebyggelse blander sig med karakteristiske huse fra nyere tid, der repræsenterer den pågældende tids arkitektoniske idealer og mere eller mindre tilpasser sig landsbybebyggelsen. Bebyggelsen varierer således i byggestil og – år, men længehuset med saddeltag er den overvejende bygningsform. Særligt for bebyggelsen er desuden de karakterfulde bindingsværkshuse og byhuse, der vidner om Solrød Landsbys historie. Især bindingsværkshusene vidner om landsbyens tilknytning til Hedeboegnen, hvor bygningerne var forholdsvis beskedne i omfang og fremtoning med mindre husdybde og lavere taghøjde.
Det kulturhistoriske landsbymiljø er hovedsageligt bevaret omkring Solrød Byvej, hvor de gamle længehuse og de yngre byhuse fra andelstiden ligger side om side.
Billederne viser variationen i bebyggelsen i Solrød Landsby.
Struktur og landskab
Strukturen i Solrød Landsby præges af et let kuperet terræn, hvor de ældre gårde ligger let tilbagetrukket fra vejen, mens landsbyens øvrige huse ligger tættere på med mindre forhaver. Bebyggelsesstrukturen i landsbyen er karakteristisk for Hedeboegnen med den åbne landbrugsprægede slette og relativt mindre og tætliggende landsbyer.
Det omkringliggende landskab er kendetegnet ved udskiftningstidens stjernestrukturer, samt landskaber omkring Solrød Bæk. Landskabet er åbent og enkelt med intensivt dyrkede markflader og bebyggelse som hovedsageligt er samlet i landsbyerne. Flere steder i landsbyen er der åbne kig udover landskabet og til de historiske bronzealderhøje.
Beplantningen i Solrød Landsby er med til at understøtte landsbyens karakter og strukturer. Her er de større træer en værdifuld og vigtig del af landsbyens karakter og bidrager sammen med de semitransparente byrande til en sammenhængende grøn struktur i landsbyen. En kort strækning af Solrød Bæk løber gennem Solrød Landsby og udgør sammen med landsbyens øvrige grønne arealer, en rekreativ værdi i landsbyen.
Tilsammen udgør bebyggelsesstrukturen, beplantningen og sammenhængen med det omkringliggende landskab en bærende værdi for Solrød Landsby.
Billederne viser de grønne strukturer og det omgivende landskab til Solrød Landsby.
Fremtidige forhold
Bestemmelserne i planen påvirker ikke områdets nuværende lovlige forhold, men træder i kraft ved fremtidige ændringer inden for området.
Lokalplanens formål er overordnet at muliggøre udvikling af Solrød Landsby og dens bebyggelse i respekt for bevaringsværdier og kulturhistoriske bærende arkitektoniske, miljømæssige og landskabelige kvaliteter. Hensigten med lokalplanen er således at skabe grundlag for at bygge og ombygge efter nutidige bygningskrav samt at sikre landsbyens kulturhistoriske betydning ved fastholdelse af karakteristisk bevaringsværdig bebyggelse og bevaringsværdige sammenhænge.
Indeværende lokalplan er således revideret i forhold til nutidige bygningskrav og har generelt gennemgået en opdatering. Flere væsentlige træk fra Lokalplan 391.10 Solrød Landsby er dog videreført til Lokalplan 391.14. Lokalplanen fastsætter således bestemmelser for henholdsvis den bevaringsværdige bebyggelse, bebyggelse indenfor bevaringsområdet og for landsbyens øvrige bebyggelse, samt nybyggeri.
Lokalplanen udpeger i § 2.4 og i kortbilag 3 et bevaringsområde centreret om Solrød Byvej, med det formål at fastholde Solrød Landsbys særlige kulturhistorie og bevaringsværdi.
De grundlæggende bevaringsværdige sammenhænge omkring Solrød Byvej har sit historiske udspring i gårdenes placering nord for Solrød Bæk og et centralt gadeforløb med omliggende forte og gadejord der var fælleseje.
Området mellem Solrød Byvej og Solrød Bæk er det ældste bebyggede areal på forten (fællesareal), hvor kirken, skolen, forsamlingshuset og bystævnet var placeret.
Senere udviklede byen sig mod øst, hvor Andelsmejeriet blev opført. I den periode opførtes en del bebyggelse omkring Solrød Byvej på forten og på gadejord. Senere blev området omkring Den Lille Gade bebygget.
De oprindelige gårde nord for Solrød Byvej var typiske firlængede gårde, hvoraf flere var dobbeltgårde. Der er stadig tre gårde i landsbyen, og der er spor af øvrige gårde i form af bevarede stuehuse og enkelte udlænger, der er overgået til boligformål, bl.a. er den gamle mølle omdannet til boliger.
Solrød Byvej er det centrale sammenhængende bevaringsværdige område i Solrød Landsby, hvor området omkring kirken er det ældste og bærer af det kulturhistoriske landsbymiljø. Det er målet, at disse værdier fastholdes og styrkes.
I 1980 fik Solrød Kommune udarbejdet en registrant, som indeholder en beskrivelse af hver enkelt bygning i landsbyen samt en vurdering af bygningens bevaringsstand og betydning for landsbyen. Siden registranten blev udarbejdet i 1980, er der sket ændringer af bebyggelsen inden for lokalplanområdet.
I indeværende lokalplan er den tidligere udpegning af bevaringsværdige bygninger blevet revideret, hvoraf enkelte ejendomme udgår.
Den bevaringsværdige bebyggelse opdeles i to kategorier: gruppe A og gruppe B (se § 2.5 og kortbilag 3).
Gruppe A består af gamle landarbejderhuse, der karakteriseres som længehuse af 'Hedebostilen'. Længehusene er den traditionelle og fremherskende byggestil og er karakteristisk ved en enkel og rytmisk facadeinddeling med vinduer, der er højere, end de er brede, og som fremtræder som huller i murværk uden større glaspartier. Vinduerne er tofløjede eller dannebrogsvinduer med eller uden sprosser. Udnyttede tagetager får lys ind fra vinduer i gavlene. Tagkviste følger husets regelmæssige facadeinddeling og er sjældent placeret nærmere gavlen end 3 meter.
Gruppe B består af byhuse fra andelsperioden fra omkring 1900-1940 og kan karakteriseres som 'Bedre Byggeskik'. Byhuset er en videreudvikling af længehuset med en lidt kortere bygningskrop og lidt større proportioner. Den har ofte dannebrogsvinduer eller både to- og trefløjede vinduer med eller uden sprosser. Facadeinddelingen er som regel symmetrisk, ofte med én frontkvist, der ligger fremme i facaden eller en større gavlkvist (med såkaldt ”frontispice”), der er placeret midt på facaden over vinduer og/eller dør i underliggende etage.
Du kan læse mere om både 'Hedebostilen' og 'Bedre Byggeskik' i bilag 4.
Lokalplanen inddeler Solrød Landsby i delområderne I - VI, som fremgår af kortbilag 2. Af lokalplanens bestemmelser fremgår det, hvad der gælder for de enkelte delområder.
Delområde I og II fastlægger en større del af lokalplanområdet til boligformål, herunder fritliggende enfamiliehuse (åben-lav). Delområderne kendetegnes ved en varieret boligbebyggelse, der udgør landsbyens primære funktion.
Delområde III fastlægger en lille del af lokalplanområdet til boligformål i form af rækkehuse (tæt-lav).
Delområde IV fastlægger anvendelsen til landbrugsformål fordelt på tre ejendomme. Ejendommene udgør bl.a. landsbyens gårdbebyggelser, der er en bærende værdi for landsbymiljøet, hvoraf enkelte er udpeget som bevaringsværdige.
Delområde V fastlægger anvendelsen til offentlige formål, herunder offentlige friarealer, kirke og kirkegård, forsamlingshus og lignende kulturelle institutioner. Derudover må delområde V anvendes til regnvands- og klimaanlæg.
Delområde VI fastlægger anvendelsen til kulturelle institutioner, publikumsorienteret serviceerhverv, butikker til lokalområdets forsyning, let industri og håndværk som kan indpasses i et boligområde, kontor og serviceerhverv, samt regnvands- og klimanlæg. Lokalplanen har til hensigt at sikre ejendommens eksisterende anvendelser samt at sikre en fremadrettet funktionalitet og fleksibilitet for ejendommen.
Overflødiggjorte landbrugsejendomme på Solrød Byvej 58 (matr. nr. 10a) må udstykkes ved overgang til boligformål med op til i alt 4 boliger på ejendommen, jf. § 4.3.
Den bevaringsværdige trelængede 'gård' på matr. nr. 15a må udstykkes til to ejendomme med fælles areal på gårdspladsen, jf. 4.1. Denne mulighed for udstykning er videreført fra den tidligere Lokalplan 391.10 Solrød Landsby.
Både matr. nr. 6b og matr. nr. 21a må hver udstykkes til to ejendomme, jf. § 4.2. Denne udstykning er udpeget ud fra en minimumsgrundstørrelse på 1000 m2, fornuftige adgangsforhold, grundens udformning og disponering, samt bebyggelsesstruktur og omgivelser i øvrigt.
Der må derudover ikke ske udstykning med undtagelse af mindre skelreguleringer.
Lokalplanen fastsætter bestemmelser ift. placering, udformning og materialevalg med det formål at opnå en god sammenhæng med landsbyens øvrige bebyggelse, hvor nutidige krav og ønsker til bebyggelsens udformning og materialevalg kan imødekommes uden at kompromittere kulturmiljøet. Alle udvendige bygningsændringer på den eksisterende bebyggelse samt opførelse af nybyggeri skal udføres i overensstemmelse med lokalplanen, samt tilpasses omgivelserne og landsbymiljøet. Hvad der ikke reguleres af lokalplanen er tilladt, såfremt det gældende bygningsreglement overholdes.
Lokalplanens bestemmelser er differentieret ift. om bebyggelsen er udpeget som bevaringsværdig (jf. § 2.5 og kortbilag 3), er beliggende indenfor det udpegede bevaringsområde (jf. § 2.4 og kortbilag 3) eller er omfattet af lokalplanens mere generelle bestemmelser for den øvrige bebyggelse.
I landsbyen findes nyere huse med en oprindelig afvigende arkitektur, men hvor der er tale om et moderniseret historisk længehus eller bedre byggeskik hus, sikrer bestemmelserne at disse ved om- og tilbygning tilpasses den oprindelige arkitektur.
Derudover er der bestemmelser for nybyggeri, som skal tilgodese mulighed for opførelse af nutidige boliger og samtidig indpasses i landsbyen ved at følge længehusets hovedprincipper med fagdelt facadeproportionering.
Lokalplanen udpeger i § 2.4 og kortbilag 3 et bevaringsområde centreret om Solrød Byvej, og som dækker en del af delområderne I, IV og V.
Udpegningen af bevaringsområdet er med til at fastholde landsbyens kulturhistoriske miljø. En stor del af landsbyens bevaringsværdige bygninger er desuden placeret indenfor bevaringsområdet.
Lokalplanens bestemmelser inden for bevaringsområdet har til formål at fastholde det eksisterende landsbymiljø ved at fastsætte bestemmelser for bebyggelsens placering og udtryk. For bebyggelse inden for bevaringsområdet gælder der særlige bestemmelser for både placering af hovedhus og småbygninger ift. Solrød Byvej, husdybde, udformning af kviste og vinduer o.lign.
I de enkelte bestemmelser fremgår det, hvad der gælder for bebyggelsen inden for lokalplanens bevaringsområde.
Lokalplanen udpeger i § 2.5 og kortbilag 3 bevaringsværdig bebyggelse. Bevaringsværdien kan enten udpeges på grundlag af enkelte bygningsdetaljer, eller i den rolle bygningerne spiller i landsbyens samlede miljø.
For den bevaringsværdige bebyggelse gælder de mest restriktive bestemmelser, som forudsætter at alle ændringer, herunder nedrivning, ombygning eller andre bygningsændringer, skal tillades af Solrød Kommune, jf. § 7.1 og § 8.1. Dette gælder også udvendige bygningsændringer, der normalt ikke kræver byggetilladelse. En tilladelse skal betragtes som en dispensation fra lokalplanen, hvor proceduren er, at naboer og landsbylaug skal orienteres og høres, inden der kan gives tilladelse.
I lokalplanen fastlægges bestemmelser for den bevaringsværdige bebyggelse med det formål at sikre bebyggelsens oprindelige udtryk og bærende værdier. Med bestemmelserne sikres mulighed for udvendige bygningsændringer i overensstemmelse med bebyggelsens arkitektur og byggeskik samt landsbymiljøet som helhed. Disse bestemmelser danner, sammen med bilag 4, grundlag for administrationen af den bevaringsværdige bebyggelse, men konkrete bygningsændringer skal vurderes i forhold til den pågældende bygnings byggestil og oprindelige udtryk. Det sker for, at bygningsarven fortsat indgår i Solrød Landsbys udvikling.
Den bevaringsværdige bebyggelse har stor betydning for autenticiteten og opretholdelsen af landsbymiljøet som helhed. Tab af bygningsdetaljer, originale materialer og bygningsdele kan føre til et tab af bevaringsværdi for den enkelte bygning og for hele landsbymiljøet. Der er således en fin grænse for, hvor meget en bygning kan ændres eller renoveres, før den mister værdi. Ved bygningsændringer bør en balance mellem fastholdelse af et oprindeligt udtryk og ønsket om en nutidig bolig derfor søges.
Nybyggeri defineres som helt ny bebyggelse eller større til- og ombygning på mere end én af eksisterende bygningers facader. Udskiftning af hele tagkonstruktionen betragtes også som nybyggeri.
Det er lokalplanens formål, at ny bebyggelse og ændring af eksisterende udformes som længehuse med symmetrisk saddeltag i overensstemmelse med den traditionelle landsbybebyggelse på Hedeboegnen, hvor beboelseshuse traditionelt var smalle og lave. Proportionerne på ny bebyggelse har stor betydning for, om bebyggelsen opleves som indpasset i det eksisterende landsbymiljø. Lokalplanen fastsætter derfor bestemmelser for bebyggelsens proportioner, der understøtter karakteren af længehuse men med mulighed for at opfylde nutidige bygningskrav. Her skelner lokalplanens bestemmelser mellem bebyggelsens placering i landsbyen, da bebyggelse uden for bevaringsområdet kan tillades med større husdybde end bebyggelse inden for bevaringsområdet. Bebyggelse med næsten kvadratisk grundplan og fladt tag eller lav taghældning, og typehuse med lav taghældning og store tagudhæng er atypiske og harmonerer hverken med de historiske længehuse eller byhuse i øvrigt.
Billederne viser eksempler på nybyggeri i landsbyen der følger princippet om det fagdelte længehus med sadeltag.
Facader i landsbyen skal udformes med en regelmæssig fagdelt facade, som bygger på principperne fra bindingsværkshuset og kendetegner traditionel dansk byggeskik, samt giver bygningen et taktfast og harmonisk udtryk - men ikke nødvendigvis en traditionel arkitektonisk stil. Dette afhænger bl.a. også af materialevalg, vinduestyper m.m.
Lokalplanen fastsætter bestemmelser for renovering samt til- og ombygning af bebyggelsen. Her gælder der særlige bestemmelser for den bevaringsværdige bebyggelse og for bebyggelse inden for bevaringsområdet. Bebyggelsens udformning skal i princippet respektere den oprindelige arkitektur, og ved større ombygninger eller genopførelse af bebyggelse skal principperne for nybyggeri anvendes. Ved tilbygning og udvidelse gives der mulighed for to variationer af tilbygninger, som både kan anvendes ved nybyggeri og ved tilbygning til eksisterende bebyggelse, såfremt hovedhuset fremstår tydeligt.
Derudover fastsætter lokalplanen bestemmelser for småbygninger ift. udtryk og placering. For småbygninger placeret inden for bevaringsområdet gælder der særlige bestemmelser.
For bebyggelsen ved Lodden (delområde II) gælder der enkelte særskilte bestemmelser, da Lodden besidder sit eget særkende ved bebyggelsen. Såfremt der gælder særlige bestemmelser for Lodden er dette angivet i lokalplanens bestemmelser.
Landbrugsejendommen på Solrød Byvej 58 kan overgå til boligformål, såfremt gårdens arealer inden for byområdet som helhed overgår til boligformål og udstykkes matrikulært jf. § 4.3. Overflødiggjorte udlænger kan nedrives og genopføres til boligformål inden for eksisterende byggefelt, så ejendommens karakter som firelænget gård omkring gårdspladsen fastholdes jf. § 7.15.
Fra en landbrugsejendom, der ved matrikulær udstykning omdannes til boligformål, må der kun drives liberalt erhverv på betingelser, som gælder i henhold til den gældende kommuneplan, medmindre der foreligger en landzonetilladelse til anden erhvervsvirksomhed.
Landsbyens traditionelt åbne og imødekommende karakter med mulighed for kig ind til de enkelte haver og ejendomme skal sikres ved lokalplanens bestemmelser om hegning, både ift. højde og udtryk, jf. § 9.4. Lokalplanen giver dog mulighed for, at hegn mod nabo kan understøtte muligheden for privathed tæt på boligen i overensstemmelse med retningslinje 4.3 i Helhedsplan for Solrød Landsby (vedtaget i 2022).
Landsbyens karakterfulde beplantning med større træer og byrand mod åbent land søges fastholdt. Her stiller lokalplanen krav om, at landsbyen skal omkranses mod omgivende landskab af en byrand, jf. § 9.2, i tråd med strategi for landsbyer i Kommuneplan 2025 og retningslinjerne i Helhedsplan for Solrød Landsby (vedtaget i 2022). Derudover udpeger lokalplanen bevaringsbestemmelser for større træer med en stammeomkreds på over 80 cm, idet de bidrager til landsbyens karakter jf. § 9.3.
Billederne viser eksempler på landsbyens grønne træk.
Både byrand og genplantning af større træer skal ske med udgangspunkt i beplantningslisten på bilag 5, som angiver hjemmehørende beplantning, som er naturligt forekommende i området.
Beplantningen og større træer langs Solrød Bæk skal ligeledes bevares i et samspil med landsbyens øvrige karakterfulde beplantning.