Anden planlægning

I henhold til planlovens § 20 skal Solrød Kommune orientere Jersie Landsbylaug og naboer forinden eventuelle dispensationer i henhold til planlovens § 19.

En lokalplan, der fastsætter bestemmelser for ejendomme beliggende i landzone, kan indeholde bestemmelser, der erstatter landzonetilladelser med hjemmel i planlovens § 15, stk. 4 - også kaldet bonusvirkning. Bonusvirkningen skal formuleres så specifikt, at det tydeligt fremgår, hvilke forhold der med bonusvirkningen erstatter landzonetilladelsen.

Dette betyder, at forhold omfattet af bonusvirkning ikke kræver landzonetilladelse, men fortsat kan kræve en forudgående byggetilladelse ved ansøgning til Solrød Kommune.

Bonusvirkningen gælder ikke, hvis der i øvrigt dispenseres fra lokalplanen. I disse tilfælde vil der være krav om landzonetilladelse, i det omfang handlingen kræver landzonetilladelse. 

Landsplandirektivet Fingerplan 2019 omfatter alle hovedstadsområdets kommuner og udgør det overordnede grundlag for kommunernes planlægning af byudvikling, byomdannelse, grønne kiler, trafikanlæg m.m. Kommunernes planlægning må ikke stride imod bestemmelserne i Fingerplanen.

Jersie Landsby er beliggende inden for Fingerplanens udpegning som det 'øvrige hovedstadsområde' (områder uden for byfingrene). I henhold til Fingerplanen skal byudvikling i det 'øvrige hovedstadsområde' være af lokal karakter og ske som afrunding eller i tilknytning til eksisterende bysamfund. Dette betyder, at byudvikling uden for det indre og ydre storbyområde som hovedregel ikke må omfatte større byudvidelser, men kan omfatte mindre projekter, som er forankret i eksisterende bystruktur og lokale behov.

Fingerplanen stiller endvidere krav om, at udlæg af ny byzone i det øvrige hovedstadsområde skal begrænses og ske som led i en samlet planlægning, der sikrer, at byudvikling ikke bryder med fingerstrukturen og de overordnede hensyn til landskab, infrastruktur og grønne kiler.

Det øvrige hovedstadsområde omfatter i Solrød Kommune alle de byer og landområder, som ikke indgår i Køgefingeren. Dvs., at der i Havdrup og landsbyerne Jersie, Karlstrup, Gl. Havdrup, Naurbjerg og Kr. Skensved som udgangspunkt kun må ske en begrænset byudvikling, såfremt det kan begrundes i lokale behov. 

I lokalplan 492.5 Jersie Landsby er der fastlagt en overførsel af 3 gårde til byzone med det formål at muliggøre omdannelse til boligformål. Dette indebærer, at arealer, som hidtil har været uden for byzone, med lokalplanen ændrer status til byzone. En sådan overførsel er i overensstemmelse med Fingerplanens intentioner, fordi ændringen:

• er af lokal karakter, idet den omfatter et begrænset antal boliger, som er integreret i landsbyens eksisterende bymæssige afgrænsning,
• sker i tilknytning til et eksisterende bysamfund og uden udvidelse af byzonen ud over den eksisterende landsbyafgrænsning,
• understøtter en lokal boligudvikling, som ikke har regional betydning og ikke forrykker den overordnede udviklingsfordeling i hovedstadsområdet.

Ved at inddrage de 3 gårde i byzonen sikres det, at omdannelse af gårdene kan realiseres som en del af det eksisterende landsbymiljø og med lokal tilpasning til landsbyens karakter. Der er således tale om en afrunding af landsbyen, og en skarp afgrænsning mellem by og land fastholdes. Desuden er der funktionel sammenhæng mellem kommunens øvrige bysamfund via gode vej- og busforbindelser fra landsbyen og til de nærliggende stationer og kommunecentre. 

De resterende gårde i landsbyen fastholdes til jordbrugsformål i landzone.

Det vurderes overordnet, at muligheden for at omdanne de 3 gårde er i overensstemmelse med Fingerplan 2019, idet lokalplanen sikrer begrænset lokal boligudvikling i tilknytning til eksisterende bysamfund og med en klar afgrænsning mellem by og land.

Transportkorridor

Med § 24 i Fingerplan 2019 udpeges en arealreservation til transportkorridor, som har indgået i den bindende fysiske planlægning siden 1982. En del af Jersie Landsby ligger inden for denne udpegning (se billede nedenfor).

Billedet viser transportkorridoren (udpeget i Fingerplan 2019) ift. Jersie Landsby.

Transportkorridorer er en langsigtet arealbestemmelse af hensyn til fremtidige (og endnu ukendte) overordnede infrastrukturanlæg af betydning for hele hovedstadsområdet.

Det betyder, at der på landzonearealer ikke kan opføres permanent bebyggelse indenfor transportkorridoren bortset fra bebyggelse og anlæg, som er nødvendige for landbrugsdriften. Midlertidige bygninger og anlæg skal i forbindelse med landzonetilladelsen have tinglyst vilkår for de pågældende bygninger og anlæg, så de kan fjernes uden udgift for det offentlige, hvis arealet senere tages i brug til infrastrukturformål.  

Derudover betyder det, at udnyttelse af byzonearealer i transportkorridoren ikke må intensiveres mere end det, der allerede er gældende. Der må således ikke udarbejdes lokalplaner, der intensiverer byggemulighederne eller hindrer senere etablering af overordnede infrastrukturanlæg. Der kan således heller ikke dispenseres til mere intensiv udnyttelse. Intensiveret arealanvendelse skal forstås som bygninger eller konstruktioner m.m., der kræver byggetilladelse.

Lokalplanområdet er i dag omfattet af ramme 492 i Kommuneplan 2025. Lokalplan 492.5 er i overensstemmelse med kommuneplanens rammeområde og øvrige retningslinjer for udvikling af landsbyer, se nedenstående. 

Strategi for udvikling af landsbyer

Størstedelen af Jersie Landsby er beliggende inden for byzone, hvoraf landsbyens gårdanlæg er beliggende i landzonen. Med lokalplanen overføres tre gårde til byzone og giver mulighed for at omdanne disse tre gårde til boligformål i overensstemmelse med retningslinje 1.5.5 i Kommuneplan 2025 om at anvende eksisterende bygningsmasse i landsbyerne. 

Jersie Landsby er i retningslinje 1.5.3 i Kommuneplan 2025 udpeget som en af kommunens særlige landsbyer, hvilket betyder, at karakteristiske træk skal tilstræbes bevaret. Lokalplanlægning af udpegede særlige landsbyer har til formål at fastholde bevaringsværdige landsbymiljøer og tage hensyn til kulturhistoriske, landskabelige og andre naturmæssige træk i den omgivende dyrkningsflade. Disse landsbyer er særligt sårbare overfor ændringer i bl.a. bebyggelsesstruktur.  

Retningslinje 1.5.2 - Landsbyers afgrænsning

Landsbyens klare afgrænsning ud mod det åbne land skal tilstræbes fastholdt. Lokalplanen indeholder bestemmelser, der fastholder den semitransparente byrand, som afgrænser Jersie Landsby ud mod det åbne land - i overensstemmelse med retningslinje 1.5.2 i Kommuneplan 2025.

Retningslinje 1.5.4 - Nybyggeri i landsbyerne

For at sikre landsbyens eget særpræg og kulturhistoriske værdi skal ny bebyggelse i landsbyen udføres med en arkitektonisk kvalitet og variation med øje for stedets karakter. I de bevaringsværdige landsbymiljøer skal nybyggeri opføres med udgangspunkt i og med respekt for den traditionelle arkitektur. Lokalplanen fastsætter derfor bestemmelser for nybyggeri i landsbyen med afsæt i det omgivende landsbymiljø - i overensstemmelse med retningslinje 1.5.4 i Kommuneplan 2025.

Retningslinje 1.5.5 - Genanvend eksisterende bygningsmasse

Kommuneplan 2025 peger på, at overskydende bygningsmasser på sigt kan anvendes til formål, der forstærker attraktiviteten i landsbyerne og skaber et varieret udbud af boligformer med fælleskabsdannende funktioner, f.eks. til boliger og bofællesskaber. Lokalplanen giver mulighed for, at tre gårde i landsbyen kan omdannes til boligformål.

Retningslinje 1.5.6 - Ubebyggede fællesarealer i landsbyer

Ubebyggede fællesarealer i landsbyen har funktion som et centralt samlingspunkt. Hvis disse arealer bebygges, kan det sløre landsbyens væsentlige karaktertræk og bidrage negativt til det samlede landsbymiljø. Lokalplanen fastholder landsbyens eksisterende ubebyggede fællesarealer - i overensstemmelse med retningslinje 1.5.6 i Kommuneplan 2025.

Generelle rammer

Herudover gælder de generelle rammer, som findes i kommuneplanens rammer for lokalplanlægning. De generelle rammer kan findes i Kommuneplan 2025.

Desuden indeholder kommuneplan 2025 også retningslinjer for skiltning, som danner grundlag for bestemmelser om skiltning i denne lokalplan. 

Byrådet vedtog i 2019 en boligpolitik for Solrød Kommune med fokus på kommunen som det bedste sted at bo – hele livet.

Denne overordnede målsætning om, at der skal være boliger til alle aldre, både de unge, de ældre og dem midt i mellem, opnår kommunen gennem følgende mål:

• Solrød Kommune skal have variation i typen af boliger.
• Der skal være 80% ejerboliger og 20% lejeboliger (almene og private lejeboliger).
• Kommunen vil i dialog med boligselskaberne om udlejningskriterier til almene boliger.
• Kommunens borgere skal tilgodeses i udlejningskriterierne med en andel af ledige almene boliger.
• Der skal være flere mindre boliger med 1‐3 værelser i attraktive boligområder.
• Nye boligområder skal udvikles med fokus på bæredygtighed.

Denne lokalplan giver mulighed for, at enkelte eksisterende gårde inden for landsbyens afgrænsning kan omdannes til boligformål, og bidrager derved til et mere varieret boligudbud i Jersie Landsby.

Ved endelig vedtagelse af Lokalplan 492.5 Jersie Landsby, ophæves følgende lokalplaner: 

• Lokalplan 492.3 Jersie Landsby ophæves i sin helhed.
• Lokalplan 703.1 Forbud mod spillehaller ophæves for det område, som lokalplanområdet omfatter, idet bestemmelsen om forbud mod spillehaller er indarbejdet i nærværende lokalplans § 3.10
• Lokalplan 704.1 Butiks- og erhvervsskiltning ophæves for det område, som lokalplanområdet omfatter, idet bestemmelse om skiltning er indarbejdet i nærværende lokalplans § 8.25

Derudover aflyses følgende servitutter vedrørende byggelinjer, bebyggelse, udstykning m.v. ved vedtagelsen af nærværende lokalplan:

• Servitut lyst d. 18. juni 1965 med løbenummer 12732-18 aflyses delvist, idet punkterne 2, 3, 4, 5, 6, 7 og 8 erstattes med lokalplanen.
• Servitut lyst d. 13. august 1940 med løbenummer 2253-18 aflyses i sin helhed for de matrikler, der er omfattet af nærværende lokalplan, da servitutbestemmelsen er uforenelig med lokalplanen.
• Servitut lyst d. 22. februar 1967 med løbenummer 2526-18 aflyses i sin helhed for de matrikler, der er omfattet af nærværende lokalplan, da servitutbestemmelsen er uforenelig med lokalplanen.

En lille del af lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen (se billede nedenfor). Inden for den omfattende del, skal der redegøres for lokalplanens eventuelle visuelle konsekvenser.

Kort med angivelse af kystnærhedszonen (blå markering) i Solrød Kommune. Lokalplanområdet er vist med sort afgrænsning. 

Lokalplan 492.5 Jersie Landsby giver mulighed for boligbebyggelse i maks. 1,5 etage og med en maksimal højde på 8 meter. Det vurderes, at lokalplanen ikke vil medføre en visuel ændring set fra kysten (Køge Bugt). Lokalplanområdet ligger ca. 3,5 km. fra kysten og afskærmes af anden bebyggelse og beplantning mellem kysten og lokalplanområdet.

Natura 2000-områder

EU’s naturbeskyttelsesdirektiver, fuglebeskyttelsesdirektivet og habitatdirektivet pålægger EU's medlemslande at bevare en række arter og naturtyper, som er sjældne, truede eller karakteristiske for EU-landene. Det skal ske ved at udpege særlige områder, hvor disse arter og naturtyper er beskyttede. Habitatområderne og fuglebeskyttelsesområderne udgør tilsammen Natura 2000-områderne.

Det er myndighedens ansvar at sikre sig, at der er tilvejebragt tilstrækkelige oplysninger til at afgøre, om planen kan skade et Natura 2000-område.

De nærmeste Natura 2000-områder ligger hhv. ca. 2 km (Ølsemagle Strand og Staunings Ø) og ca. 2 km (Gl. Havdrup Mose). Der er ingen vandløb, der forbinder planområdet med Natura 2000-områderne, og sammen med afstanden vurderes det, at gennemførelse af planerne ikke vil påvirke Natura 2000-områderne. Resultatet af screeningen medfører, at der ikke skal foretages en egentlig Natura 2000 konsekvensvurdering.

Bilag IV-arter

Bilag IV i EU's habitatdirektiv indeholder en liste over udvalgte dyre- og plantearter, som medlemslandene er forpligtet til generelt at beskytte, både inden for og uden for Natura 2000-områderne. Det handler bl.a. om forbud mod ødelæggelse af yngle/rasteområder og mod at forstyrre fugle på reder.

Der er i en radius af 1,5-2 km fra Jersie Landsby registreret 2 arter fra Bilag IV: Spidssnudet frø og Stor Vandsalamander. Derudover er der i Solrød Landsby (ca. 1,5 km nord for Jersie Landsby) registreret 5 arter af flagermus: bredøret-, brund-, skimmel-, dværg- og sydflagermus.

Planområdet omfatter overordnede eksisterende bebygget areal. Planen fastsætter bl.a. bestemmelser for om- og tilbygning af eksisterende bebyggelse samt bestemmelser for ny bebyggelse i en eksisterende landsby. Planens realisering forudsætter ikke nedrivning, fældning af træer eller fjernelse af beplantning eller naturområder. Det vurderes derfor, at realisering af planen ikke vil medføre en påvirkning af plante- eller dyrearter på habitatdirektivets bilag IV.

Ved nedrivningstilladelser eller fældning af større træer skal det i forbindelse med ansøgning, dokumenteres, at hverken træer eller bebyggelse benyttes som yngle- eller rasteområde for plante- eller dyrearter på habitatdirektivets bilag IV.