Eksisterende forhold
Jersie Landsby, der ligger i den sydvestlige del af Solrød Kommune, kan dateres tilbage til middelalderen. Den oprindelige landsbystruktur er tydelig, og der er mange velbevarede bygninger i landsbyen. Den gamle del af landsbyen ligger omkring de to veje, Søndre og Nordre Byvej. Langs Nordre og Søndre Byvej ligger de gamle gårdbebyggelser fortsat på deres oprindelige placeringer. Mellem de to veje ligger den jord, som kaldtes forten, og som oprindeligt har været fælleseje. Her ligger også kirken, der er opført i 1200-tallet, med tilhørende kirkegård og præstegård. Gennem tiden er der opført beboelseshuse på forten og langs Yderholmvej.
Jersie Landsby har et areal på ca. 0,4 km2 og ligger 4 km fra Solrød Strand.
Bebyggelsen
Landsbyen består hovedsageligt af mindre længehuse og flere velbevarede gårdbebyggelser fra 1800-tallet eller ældre. Fællestræk for gårdene har været stuehusets placering, der altid ligger ud mod tofterne og modsat dette, gadelængen med sin port ud til forten. Særligt for den ældre bebyggelse er de karakterfulde bindingsværkshuse og byhuse, der vidner om Jersie Landsbys historiske tilknytning til Hedeboegnen, hvor bygningerne var forholdsvis beskedne i omfang og fremtoning med mindre husdybde og lavere taghøjde.
Det kulturhistoriske landsbymiljø er hovedsageligt bevaret omkring Nordre og Søndre Byvej, hvor de gamle længehuse og de yngre byhuse fra andelstiden ligger side om side. Omkring det kulturhistoriske landsbymiljø er der gennem tiden udstykket ny bebyggelse, der repræsenterer den pågældende tids arkitektoniske idealer. Her kan nævnes parcelhuskvarteret og Majengen i den sydlige del af Jersie Landsby, samt Møllebakken mod øst og Skolelodden mod vest. Den samlede bebyggelse i landsbyen varierer således i byggestil og -år, men længehuset med saddeltag er stadig den overvejende bygningsform for landsbyens bevaringsværdige kulturmiljø.
Billederne viser bebyggelsen og strukturerne i Jersie Landsby.
Struktur og landskab
Jersie Landsby ligger i et morænelandskab, og bebyggelsesstrukturen i landsbyen er karakteristisk for Hedeboegnen med den åbne landbrugsprægede slette og relativt mindre og tætliggende landsbyer. Det omkringliggende landskab er kendetegnet ved udskiftningstidens stjernestrukturer og er på den baggrund udpeget som et bevaringsværdigt kulturmiljø i Solrød Kommuneplan 2025. Landskabet omkring Jersie Landsby fremstår fint bevaret, og udskiftningsmønstret kan aflæses af markinddelingen, de levende hegn i skel og vejstrukturen.
Vejstrukturen i den ældre del af Jersie Landsby er kendetegnet ved et linseformet gadenet, herunder Nordre- og Søndre Byvej, hvor den ældre landsbykerne har grupperet sig omkring kirken og forten. Omkring den gamle landsbykerne er der gennem tiden sket en udstykning af nyere parcelhusområder, som hver har sit præg og vejstruktur.
Beplantningen i Jersie Landsby er med til at understøtte landsbyens karakter og struktur. De større træer udgør en værdifuld og vigtig del af landsbyens identitet og bidrager sammen med byrandene til en sammenhængende grøn struktur i landsbyen.
Tilsammen udgør bebyggelsesstrukturen, beplantningen og sammenhængen med det omkringliggende landskab en bærende værdi for Jersie Landsby.
Billederne viser eksempler på landsbyens grønne strukturer.
Fremtidige forhold
Bestemmelserne i planen påvirker ikke områdets nuværende lovlige forhold men træder i kraft ved fremtidige ændringer inden for området.
Lokalplanens formål er overordnet at muliggøre udvikling af Jersie Landsby og dens bebyggelse i respekt for bevaringsværdier og kulturhistoriske bærende arkitektoniske, miljømæssige og landskabelige kvaliteter. Hensigten med lokalplanen er således at skabe grundlag for at bygge og ombygge efter nutidige bygningskrav samt at sikre landsbyens kulturhistoriske betydning ved fastholdelse af karakteristisk bevaringsværdig bebyggelse og bevaringsværdige sammenhænge.
Indeværende lokalplan er således revideret i forhold til nutidige bygningskrav og har generelt gennemgået en opdatering. Flere væsentlige træk fra Lokalplan 492.3 Jersie Landsby er dog videreført til i denne lokalplan. Lokalplanen fastsætter bestemmelser for henholdsvis den bevaringsværdige bebyggelse, bebyggelse indenfor bevaringsområdet og for landsbyens øvrige bebyggelse samt nybyggeri.
Lokalplanen udpeger i § 2.4 og i kortbilag 4 et bevaringsområde centreret om Nordre og Søndre Byvej med det formål at fastholde Jersie Landsbys særlige kulturhistorie og væsentlige bevaringsværdier.
De grundlæggende bevaringsværdige sammenhænge omkring Nordre og Søndre Byvej har sit historiske udspring i gårdenes placering omkring landsbyens oprindelige gadejord og forten, som var fælleseje.
Området mellem Nordre Byvej og Søndre Byvej er det ældste bebyggede areal på forten (fællesareal), hvor kirken og et mindre gadekær var placeret.
De oprindelige gårde omkring de centrale gadeforløb var typiske firlængede gårde. Der er stadig bevarede gårde i landsbyen, og der er spor af øvrige gårde i form af bevarede stuehuse og enkelte udlænger, der er overgået til boligformål.
Nordre og Søndre Byvej udgør det centrale sammenhængende bevaringsværdige område i Jersie Landsby, hvor området omkring Jersie Kirke er det ældste og bærer af det kulturhistoriske landsbymiljø. Med lokalplanen fastholdes og styrkes bevaringsområdet ved at fastsætte bestemmelser for bebyggelse, der understøtter de bevaringsværdige sammenhænge.
Den bevaringsværdige bebyggelse i Jersie Landsby er udpeget på baggrund af en SAVE-registrering (Survey of Architectural Values in the Environment), som er en anerkendt metode til kortlægning og vurdering af bygningers arkitektoniske og kulturhistoriske bevaringsværdi. SAVE-metoden vurderer bygninger ud fra fem kriterier: arkitektonisk-, kulturhistorisk- og miljømæssig værdi samt originalitet og tilstand. På baggrund af disse kriterier tildeles bygningerne en samlet bevaringsværdi på en skala fra 1 til 9, hvor 1 angiver den højeste bevaringsværdi.
Solrød Kommune fik i 2026 udarbejdet en SAVE-registrering af bebyggelsen i Jersie Landsby. I nærværende lokalplan er bygninger med en bevaringsværdi fra 1- 4 udpeget som bevaringsværdige. Hovedparten af de udpegede bygninger i Jersie Landsby har en høj bevaringsværdi. De bevaringsværdige bygninger fremgår af § 2.5, kortbilag 4 og bilag 6.
Udpegningen bygger videre på tidligere registreringer. I 1977 fik Solrød Kommune udarbejdet en registrant, der indeholder beskrivelser af den enkelte bygning i landsbyen samt en vurdering af bygningernes bevaringsstand og betydning for landsbymiljøet. Siden registranten blev udarbejdet, er der sket ændringer i bebyggelsen inden for lokalplanområdet. På den baggrund er den tidligere udpegning af bevaringsværdige bygninger blevet revideret i forbindelse med denne lokalplan, således at enkelte ejendomme udgår, mens andre er blevet nyudpeget.
Hovedparten af den bevaringsværdige bebyggelse består af gamle landarbejderhuse, der karakteriseres som længehuse af 'Hedebostilen'. I den ældre bykerne i Jersie Landsby er længehusene den traditionelle og fremherskende byggestil. Længehuse er karakteriserede ved en enkelt og rytmisk facadeinddeling med vinduer, der er højere, end de er brede, og som fremtræder som huller i murværket og uden større glaspartier. Vinduerne er tofløjede eller dannebrogsvinduer med eller uden sprosser. Udnyttede tagetager får lys ind fra vinduer i gavlene. Tagkviste følger husets regelmæssige facadeinddeling og er sjældent placeret nærmere gavlen end 3 meter.
Derudover består en stor del af de udpegede bevaringsværdige huse af byhuse fra andelsperioden (1900-1940) der kan karakteriseres som 'Bedre Byggeskik'. Byhuset er en videreudvikling af længehuset med en lidt kortere bygningskrop og lidt større proportioner. Byhuset har ofte dannebrogsvinduer eller både to- og trefløjede vinduer med eller uden sprosser. Facadeinddelingen er som regel symmetrisk ofte med én frontkvist, der ligger fremme i facaden eller en større gavlkvist (med såkaldt 'frontispice'), der er placeret midt på facaden over vindue og/eller dør i underliggende etage.
Du kan læse mere om både 'Hedebostilen' og 'Bedre Byggeskik' i bilag 7.
Lokalplanen inddeler Jersie Landsby i delområderne I-VI, som fremgår af kortbilag 2. Af lokalplanens bestemmelser fremgår det, hvad der gælder for de enkelte delområder.
Delområde I og II fastlægger en større del af lokalplanområdet til boligformål, herunder åben-lav bebyggelse (fritliggende enfamiliehuse). Delområde I fremstår med landsbypræg og kendetegnes ved en varieret boligbebyggelse, mens delområde II i overvejende grad fremstår som parcelhusbebyggelse.
Delområde III fastlægger en lille del af lokalplanområdet til boligformål, i form af tæt-lav bebyggelse (rækkehuse).
Delområde IV fastlægger, at landbrugsejendomme kan omdannes til boligformål. Anvendelsen til landbrugsformål kan fortsætte, indtil en evt. omdannelse finder sted. Ved omdannelse til boligformål skal landbrugsdriften på ejendommen ophøre.
Delområde V fastlægger anvendelsen til landbrugsformål fordelt på 3 ejendomme. Ejendommene i delområde IV og V udgør en del af landsbyens gårdbebyggelser, der er en bærende værdi for landsbymiljøet, hvoraf enkelte er udpeget som bevaringsværdige.
Delområde VI fastlægger anvendelsen til offentlige formål, herunder offentlige grønne friarealer, kirke og kirkegård, forsamlingshus og lignende kulturelle institutioner.
Derudover må samtlige delområder anvendes til regnvands- og klimahåndtering.
Lokalplanen giver mulighed for at udstykke matr.nr. 6ao til yderligere to nye grunde hver med en mindste grundstørrelse på 600 m2. På de to udstykkede grunde kan der i alt opføres ét dobbelthus med en bolig på hver grund. Bestemmelsen sikrer et begrænset omfang og en samlet bebyggelsesstruktur i nærområdet.
I delområde IV må landbrugsejendomme omdannes til boligformål. Her sætter lokalplanen krav om, at landbrugsareal uden for lokalplanens afgrænsning skal frastykkes. Derudover skal boligerne udstykkes, og de fælles ubebyggede arealer og gårdspladser skal være fællesarealer til boligerne.
Der må derudover ikke ske udstykning med undtagelse af mindre skelreguleringer.
Med lokalplanen fastlægges byggelinjer for at fastholde den eksisterende bebyggelsesstruktur og oplevede vejforløb. Ved at angive en klar afstand mellem vej og bebyggelse indpasses ny bebyggelse og ombygning af eksisterende bebyggelse harmonisk i det eksisterende landsbymiljø. Lokalplanen udlægger byggelinjer langs vejene Domusvej, Højdevej, Præstevænget, Solvej, Skolelodden, Yderholmvej, Møllebakken og Åsvej.
Derved fastholdes samtlige byggelinjer, som har været gældende i tidligere lokalplaner dog med undtagelse af Majengen, da bebyggelsen langs vejens forløb ikke har en ensartet placering eller udtryk.
Lokalplanen fastsætter bestemmelser ift. bebyggelsens placering, udformning og materialevalg med det formål at opnå en god sammenhæng med landsbyens øvrige bebyggelse, hvor nutidige krav og ønsker til bebyggelsens udformning og materialevalg kan imødekommes uden at kompromittere landsbymiljøet. Alle udvendige bygningsændringer på den eksisterende bebyggelse samt opførelse af nybyggeri skal udføres i overensstemmelse med lokalplanen og tilpasses det omgivende landsbymiljø. Hvad der ikke reguleres af lokalplanen, er tilladt såfremt det gældende bygningsreglement overholdes.
Lokalplanens bestemmelser er differentieret ift., om bebyggelsen er udpeget som bevaringsværdig (jf. § 2.5 og kortbilag 4), er beliggende indenfor det udpegede bevaringsområde (jf. § 2.4 og kortbilag 4) eller er omfattet af lokalplanens mere generelle bestemmelser for den øvrige bebyggelse.
Jersie Landsby består af en varierede bygningsmasse med både ældre længehuse og byhuse samt nyere huse, der repræsenterer den pågældende tids arkitektoniske idealer og mere eller mindre tilpasser sig de nære omgivelser. Lokalplanens bestemmelser sikrer, at om- og tilbygning af eksisterende bebyggelse tilpasser sig bebyggelsens oprindelige arkitektur.
Derudover er der bestemmelser for nybyggeri, som skal tilgodese mulighed for opførelse af nutidige boliger, der indpasses i det omgivende miljø og de karakteristika, der er gældende for det pågældende delområde.
Lokalplanen udpeger i § 2.4 og kortbilag 4 et bevaringsområde centreret om Nordre og Søndre Byvej, som dækker en del af lokalplanens delområde I, IV, V og VI.
Udpegningen af bevaringsområdet er med til at fastholde landsbyens kulturhistoriske miljø. En stor del af landsbyens bevaringsværdige bygninger er placeret indenfor bevaringsområdet og bidrager til at understøtte det kulturhistoriske miljø.
Inden for bevaringsområdet har lokalplanens bestemmelser til formål at fastholde det eksisterende kulturmiljø ved at fastsætte bestemmelser for bebyggelsens placering og udtryk. For bebyggelse inden for bevaringsområdet gælder særlige bestemmelser for både placering af hovedhus og småbygninger ift. Nordre og Søndre Byvej, husdybde, udformning af kviste og vinduer og lign.
I lokalplanens enkelte bestemmelser fremgår det, hvad der gælder for bebyggelsen inden for lokalplanens bevaringsområde.
Lokalplanen udpeger i § 2.5 og kortbilag 4 bevaringsværdig bebyggelse. Bevaringsværdien er enten udpeget på grundlag af enkelte bygningsdetaljer eller i den rolle, bygningerne spiller i landsbyens samlede kulturmiljø, se bilag 6 om SAVE-registreringer.
For den bevaringsværdige bebyggelse gælder de mest restriktive bestemmelser, hvormed bevaringsværdig bebyggelse ikke må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden forudgående tilladelse fra Solrød Kommune, jf. § 7.1 og § 8.1. Dette gælder også udvendige bygningsændringer, der normalt ikke kræver byggetilladelse. En tilladelse skal betragtes som en dispensation fra lokalplanen, hvor proceduren er, at naboer og landsbylaug skal orienteres og høres, inden der kan gives tilladelse.
I lokalplanen fastlægges bestemmelser for den bevaringsværdige bebyggelse med det formål at sikre bebyggelsens oprindelige udtryk og bærende værdier. Med bestemmelserne sikres mulighed for udvendige bygningsændringer i overensstemmelse med bebyggelsens arkitektur og byggeskik samt kulturmiljøet som helhed. Disse bestemmelser danner sammen med bilag 6 og 7 grundlag for administrationen af den bevaringsværdige bebyggelse. Konkrete bygningsændringer skal dog altid vurderes i forhold til den pågældende bygnings byggestil og oprindelige udtryk. Det sker for at fastholde de enkelte bygninger så autentiske som muligt, så bygningsarven fortsat indgår i Jersie Landsbys udvikling.
Det betyder i praksis, at renovering som udgangspunkt skal tage afsæt i bygningens oprindelige materialer og arkitektoniske udtryk. Eksempelvis vil udskiftning af tag skulle ske med materialer og taghældning, der svarer til det oprindelige, ligesom vinduer og døre bør udformes og opdeles i overensstemmelse med husets byggestil. Facaderenovering bør ske med traditionelle materialer og farver, der understøtter bygningens karakter. Samtidig giver lokalplanen mulighed for, at boliger kan opdateres til nutidig standard, eksempelvis gennem indvendig modernisering, energiforbedringer eller diskret placerede tilbygninger, når det sker med respekt for bygningens proportioner og detaljering.
Den bevaringsværdige bebyggelse har stor betydning for autenticiteten og opretholdelsen af kulturmiljøet som helhed. Tab af bygningsdetaljer, originale materialer og bygningsdele kan føre til et tab af bevaringsværdi for den enkelte bygning og for hele kulturmiljøet. Der er således en fin grænse for, hvor meget en bygning kan ændres eller renoveres, før den mister værdi. Ved bygningsændringer bør en balance mellem fastholdelse af et oprindeligt udtryk og ønsket om en nutidig bolig derfor søges.
Nybyggeri defineres som helt ny bebyggelse eller større til- og ombygning på mere end én af eksisterende bygningers facader. Udskiftning af hele tagkonstruktionen betragtes også som nybyggeri.
Lokalplanen fastsætter bestemmelser for ny bebyggelse og ændring af eksisterende i forhold til placering, udformning og materialevalg med det formål at opnå en god sammenhæng med det øvrige landsbymiljø og de nære omgivelser i det pågældende delområde. Lokalplanens bestemmelser for ny bebyggelse og ændring af eksisterende differentierer således alt efter lokalplanens inddeling i delområder (se kortbilag 2).
I delområde I skal ny bebyggelse og ændring af eksisterende udformes som længehuse med symmetrisk saddeltag i overensstemmelse med den traditionelle landsbybebyggelse på Hedeboegnen, hvor beboelseshuse traditionelt var smalle og lave. Proportionerne på ny bebyggelse har stor betydning for, om bebyggelsen opleves som indpasset i det eksisterende landsbymiljø. Her vil bebyggelse med næsten kvadratisk grundplan, lav taghældning og store tagudhæng være atypiske og harmonerer hverken med de historiske længehuse eller byhuse i øvrigt.
For delområde I fastsættes det ligeledes, at facader skal udføres med en regelmæssig fagdelt facade, som bygger på principperne fra de historiske længehuse og kendetegner traditionel dansk byggeskik samt giver bygningen et taktfast og harmonisk udtryk - men ikke nødvendigvis en traditionel arkitektonisk stil. Dette afhænger bl.a. også af materialevalg, vinduestyper m.m.
Billederne viser eksempler på nybyggeri, der følger princippet om det fagdelte længehus med saddeltag.
I delområde II gælder særskilte bestemmelser for ny bebyggelse og ændring af eksisterende, da delområdet besidder sit eget præg som parcelhusområde. Lokalplanen fastsætter derfor krav til bebyggelsens udtryk med henblik på at sikre sammenhæng i områdets proportioner, materialevalg og arkitektoniske helhed.
I delområde III gælder særskilte bestemmelser for ny bebyggelse og ændring af eksisterende, da delområdet besidder sit eget præg som rækkehusbebyggelse. Lokalplanen fastsætter derfor krav til bebyggelsens udtryk med henblik på at sikre sammenhæng i områdets proportioner, materialevalg og arkitektoniske helhed.
Derudover fastsætter lokalplanen bestemmelser for renovering samt til- og ombygning af bebyggelsen. Her gælder der særlige bestemmelser for den bevaringsværdige bebyggelse og for bebyggelse inden for bevaringsområdet. Se de øvrige afsnit ovenfor. Bebyggelsens udformning skal i princippet respektere den oprindelige arkitektur, og ved større ombygninger eller genopførelse af bebyggelse skal principperne for nybyggeri anvendes.
Derudover fastsætter lokalplanen bestemmelser for småbygninger ift. udtryk og placering. For småbygninger placeret inden for bevaringsområdet gælder der særlige bestemmelser.
Lokalplanen fastlægger bestemmelser for omdannelse af landbrugsejendomme i delområde IV til boligformål med respekt for den eksisterende gårdstruktur og eventuelle bevaringsværdier. Der fastlægges et boligantal for de enkelte gårde med udgangspunkt i Fingerplanens retningslinjer om udvikling i et beskedent omfang og af lokal karakter samt en vurdering af udviklingen ift. de nære omgivelser i landsbyen.
Lokalplanen fastsætter, at gårdspladsen skal fastholdes som et centralt fælles opholds- og ankomstareal og bevares som en samlet helhed uden opdeling. Alle boliger skal have primær adgang fra gårdspladsen, som skal fremstå uden asfaltbelægning for at bevare det traditionelle gårdmiljø.
For at skabe mulighed for privat ophold kan der etableres mindre private udearealer til de enkelte boliger. Disse afgrænses i omfang og udformning, så de understøtter helheden. De fælles ubebyggede arealer skal fremstå åbne og sammenhængende med grøn karakter og beplantes med egnstypiske træer.
For at undgå fragmentering af bebyggelse, må der ikke opføres garager og carporte på ejendommen. Mindre småbygninger kan placeres på de fælles ubebyggede arealer. Eksisterende driftsbygninger, der ikke omdannes til boliger, forudsættes anvendt til fælles funktioner, som kan understøtte det fælles boligmiljø.
Ved lokalplanens bestemmelser om hegning, jf. § 9.4, fastholdes den traditionelt åbne og imødekommende karakter i det historiske landsbymiljø med mulighed for kig ind til de enkelte haver og ejendomme. Lokalplanen giver dog mulighed for, at hegn mod nabo kan understøtte muligheden for privathed tæt på boligen.
Landsbyens karakterfulde beplantning med større træer og byrand mod åbent land søges fastholdt. Her stiller lokalplanen krav om, at landsbyen skal omkranses mod omgivende landskab af en byrand, jf. § 9.3, i tråd med strategi for landsbyer i Kommuneplan 2025. Derudover udpeger lokalplanen bevaringsbestemmelser for større træer med en stammeomkreds på over 80 cm, idet de bidrager til landsbyens karakter jf. § 9.2.
Både byrand og genplantning af større træer skal ske med udgangspunkt i beplantningslisten på bilag 8, som angiver hjemmehørende beplantning, som er naturligt forekommende i området.