Solrød Kommune er i overvejende grad en bosætningskommune, og Byrådets vision er, at vi sammen skaber det bedste sted at leve og bo.
En god og velfungerende offentlig service skal sammen med gode muligheder for fritidsaktiviteter og friluftsliv gøre det attraktivt at bo i kommunen. Ligesom Solrød Kommune ønsker at bidrage til en styrkelse af borgernes hverdagsliv og mulighed for deltagelse i bylivet.
Herunder kan du se, hvilke retningslinjer der gør sig gældende for udviklingen af byer & boliger i Solrød Kommune. Tilhørende redegørelser fremgår enten under de enkelte retningslinjer eller til sidst i listen herunder.
Afsnittet suppleres også med særskilte retningslinjer for det grønne i byerne, udvikling af bymidterne og udvikling af landsbyerne.
Nye boliger skal placeres i udlagte boligområder eller i centerområder og må ikke placeres i de udpegede erhvervsområder.
For placering af boliger i landzone se retningslinjerne for byggeri & anlæg i landzone.
Et af Byrådets mål er at adskille erhverv og boliger fra hinanden, fx ved at omdanne blandede bolig- og erhvervsområder til rene erhvervs- eller boligområder. Derfor skal nye boliger placeres i udpegede boligområder. Ældre- og plejeboliger skal i øvrigt søges placeret i nærheden af service- og indkøbsfaciliteter og med god adgang til kollektiv transport (fx i centerområder).
Hvilke områder, der er udlagt til henholdsvis boliger, centerformål samt erhverv fremgår af rammerne for de enkelte områder i kommunen.
Se rammerne her.
Byudvikling skal i det øvrige hovedstadsområde (uden for fingerbyen), ifølge Fingerplan 2019, ske af lokal karakter (i begrænset omfang) i sammenhæng med eksisterende bysamfund, og der skal sikres en klar grænse mellem by og land.
Udlæg af nye arealer skal ske efter en særlig metode, fastsat i planloven:
Se Solrød Kommunes redegørelse for behov og rummelighed (byvækst) her.
Brugen af kollektiv trafik bør som udgangspunkt tænkes ind i bystrukturen - især ved planlægning af nye bydele.
Se i øvrigt RL 2.1.5 om adskillelse af erhverv og boliger under Retningslinjer for erhverv.
Ifølge Planlovens § 11 f, stk. 4, skal der for de kystnære dele af byområdet ske en vurdering af de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder, med henblik på, at:
- Ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed
- Der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer
- Der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havne
- Offentligheden sikres adgang til kysten
Bortset fra anlæg, der er underlagt VVM-pligt, skal der i redegørelsen til lokalplanforslag for bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonerne, der vil påvirke kysten visuelt, gøres rede for påvirkningen. Såfremt bebyggelsen afviger væsentligt i højde eller volumen fra den eksisterende bebyggelse i området, skal der gives en begrundelse herfor.
Kystnærhedszonen er en 3 km zone fra kysten og ind i landet, som omfatter sommerhus-, landzone- og byzoneområder. Solrød Kommune har ingen sommerhusområder, men et større landzoneområde og byområde inden for kystnærhedszonen.
Se kort over kystnærhedszonen her.
Der udlægges perspektivarealer til boliger, som vist på retningslinjekort for udvikling af byer & boliger.
Solrød Kommune er næsten fuldt udbygget med kun få erhvervsarealer tilbage. Samtidig er Solrød Kommune underlagt landsplandirektivet Fingerplan 2019, som giver mulighed for udlæg af yderligere områder til byudvikling, herunder omkring Solrød Landsby.
Byudvikling skal således i høj grad handle om fortætning inden for de eksisterende byområder – eller af mindre omfang i tilslutning til eksisterende bysamfund (lokal karakter jf. Fingerplanen) og efter Bolig- og Planstyrelsens nærmere godkendelse.
Perspektivarealerne i denne kommuneplan er ønsker, der ikke kan planlægges for i indeværende planperiode, men som kommunen vil arbejde videre med i næste periode under visse forudsætninger.
Solrød Kommune skal i kommuneplanen vurdere behovet for byudviklingsområder i det øvrige hovedstadsområde samt angive en rækkefølge for udviklingen.
Solrød Kommune har vurderet, der er behov for op til 150 nye boliger i det øvrige hovedstadsområde i løbet af de næste 12 år. De 150 boliger er planlagt til at blive opført i forbindelse med første etape ved Ørnesædet i Havdrup. Området har tidligere været udpeget som perspektivareal men blev med tillæg nr. 10 til Solrød Kommuneplan 2021 udpeget som kommende byområde. Byrådet har i december 2024 vedtaget kommuneplantillægget, som muliggør de 150 boliger. Det er forventningen, der udarbejdes en lokalplan efterfølgende, og at boligerne opføres inden for nærværende planperiode.
Perspektivarealer til boliger
Med denne kommuneplan udpeges et mindre areal mellem Lodden og Roskildevej som perspektivareal for boliger. perspektivarealer for boliger. Derudover udgår et tidligere udpeget perspektivareal mellem Jersie Landsby og Jersie Hallen.
Solrød Kommune er desuden fortsat i dialog med Plan- og Landdistriktsstyrelsen om det nordvestlige hjørne af Havdrup som perspektivareal for boliger (har været udpeget som perspektivareal i kommuneplanen siden 2009).
Se i øvrigt også perspektivarealer til erhverv (RL 2.1.7) under Retningslinjer for erhverv.
Ved udvikling af større boligområder skal der udlægges sammenhængende rekreativt, grønt friareal med offentlig adgang og i et omfang, der er passende ift. områdets størrelse.
Der skal desuden sikres forbindelse til den eksisterende by samt oplagte funktioner og faciliteter i nærheden, herunder særligt mellem grønne og rekreative områder.
Naturindholdet i kommunens byområder skal ligeledes beskyttes og fremmes – se også retningslinje 1.2.1 om biodiversitet i byområder under retningslinjer for det grønne i byerne.
Ved nye boligområder ud til det åbne land, skal der arbejdes med overgangen til det åbne land ud fra en konkret vurdering af det omkringliggende landskab.
Dette skal bidrage til at fremme nærrekreative arealer for byens borgere (både borgere i det nye område samt tilstødende områder), mulighed for klimatilpasning samt understøtte en bedre biodiversitet.
Der tilstræbes mindst 20 % sammenhængende rekreative grønne arealer ved nye, større udlæg til byudvikling, samtidig med at der skal sikres offentlig adgang. Om et område er større afhænger af konteksten og skal altid vurderes konkret ud fra de omgivende forhold. Dvs. at et større område i en landsby kan adskille sig væsentligt fra et større område i et parcelhuskvarter i strandområdet.
Områderne skal desuden i videst mulige omfang samtænkes og forbindes med omkringliggende/eksisterende grønne arealer og naturområder, med henblik på at skabe nye grønne forbindelser. På denne måde vil byens eksisterende borgere opleve, at det nye boligområde bidrager til byen og udfoldelsesmulighederne i den. Og beboerne i det nye boligområde vil opleve en bedre tilknytning til den eksisterende by.
Du kan se Grønt Danmarkskort for natur og forbindelser i landområdet her.
Der kan fx arbejdes med overgangen til det åbne land ved etablering af helt eller delvist udsyn/kig til det åbne land fra fællesarealerne i den nye bebyggelse.
Etablering af grønne områder kan give merværdi til byen, bl.a. ved en øget æstetisk oplevelse og ved at understøtte borgernes sundhed. Grønne områder i byerne er med til at stimulere mennesker og kan bl.a. virke afstressende, og jo tættere man er på natur og grønne områder, desto mere tilbøjelig er man til at bruge det. Derfor er det vigtigt at tænke det grønne ind i byudviklingen.
Solrød Kommune vil arbejde for, at der mellem Køge Bugt Motorvejen og Strandvejen kan ske fortætning ved sammenlægning af flere matrikler eller omdannelse af større matrikler, hvis kommunen vurderer, at projektet kan tilpasses områdets karakter, vejenes udformning, behov for klimatilpasningstiltag mv.
Solrød Kommune skal vurdere dette i hvert enkelt tilfælde.
I kraft af, at Solrød Kommune stort set er fyldt udbygget, kan byudvikling i høj grad ske ved fortætning. Ved fortætning opføres ny bebyggelse der hvor der allerede er bygget. Det betyder, at der enten bygges til det eksisterende, eller at man river det eksisterende byggeri ned inden opførelse af det nye.
En måde at muliggøre dette, kan være at sammenlægge flere grunde. På den måde kan der skabes en større ejendom, hvor der kan opføres nyt, tættere byggeri, så som dobbelthuse eller rækkehuse.
Det kan også ske ved at opdele/udstykke store grunde til mindre grunde, så der eksempelvis kan opføres et dobbelthus eller rækkehuse.
Sådanne muligheder kan være at foretrække for borgere i kommunen, som ønsker et mindre bolig, men som samtidigt gerne vil blive boende i det samme område.
Mulighederne for fortætning afhænger i hvert tilfælde af en konkret vurdering, og at der i givet fald udarbejdes ny lokalplan. I vurderingen indgår, om projektet kan tilpasses områdets karakter, vejenes udformning, behov for klimatilpasningstiltag mv.
Dette er en ny retningslinje i Kommuneplan 2025, men muligheden for fortætning fremgik også af redegørelse og rammer for lokalplanlægning i Kommuneplan 2021.
I strandområdet er der mulighed for at arbejde med fortætning i stationsnære områder, som fx tæt boligbyggeri, jf. Fingerplan 2019. Fingerplan 2019 redegør for de stationsnære områder, som du kan se på kortet over stationsnærhed (fra tema om erhverv).
Det er også i de stationsnære områder med kort afstand til byfunktioner (såsom butikker, kollektiv transport og kulturelle tilbud), at det vil være fordelagtigt at planlægge for en række mindre boliger (fx 1- eller 2-rums boliger), som vil være velegnede for både yngre, ældre og små familier m.m.
Byudvikling i Havdrup skal ske ud fra anbefalingerne i Helhedsplanen for Havdrup By.
Byrådet har i 2024 vedtaget Helhedsplan for Havdrup By, som indeholder en vision og en række anbefalinger for den fremtidige udvikling af Havdrup by. Byrådet har med denne kommuneplan et ønske om at tydeliggøre, at anbefalingerne fra helhedsplanen bør være udgangspunktet for den fremtidige byudvikling af boliger i og ved Havdrup.
Se Helhedsplan for Havdrup By her.
Dvs. denne retningslinjer er ny i kommuneplanen, og gælder for så vidt både ved nye udlæg af arealer til boliger ved Havdrup eller ved omdannelse af større eksisterende områder i Havdrup til nyt boligområde.
Den forventede rækkefølge for boligudbygning i Solrød Kommune fremgår af tabellen neden for:
|
|
1. planperiode
|
2. planperiode
|
3. planperiode
|
Antal boliger i alt i 2024-2035 |
I byfingeren |
187 |
156 |
50 |
393 |
Det øvrige hovedstadsområde/ uden for byfingeren |
322 |
12 |
42 |
379 |
Rækkefølgen af byudvikling ved Havdrup skal følge anbefalingerne fra Helhedsplanen for Havdrup By, hvilket vil sige, at Havdrup udvikles i følgende rækkefølge:
- Ørnesæde (etape 1): Der forventes at blive opført 150 boliger med ibrugtagning frem mod 2028.
- Ørnesæde (etape 2),
- Akacievænget/Gartnerigrunden (ramme 204) samt Havdrup Nordøst (endnu ikke rammeplanlagt eller udlagt til perspektivareal), og
- Perspektivarealerne ved Sallevvej og Skovvænget.
Rækkefølgebestemmelserne giver kommunen mulighed for at styre, hvor væksten skal ske og med hvilken hastighed.
Kommuneplanens tidsperspektiv er 12 år, fordelt på tre planperioder af hver fire år. Solrød Kommune lægger op til at større udbygning finder sted i de to første planperioder (dvs. i løbet af de kommende otte år). Der er ikke fastlagt rækkefølge for perspektivarealer.
Ifølge Fingerplan 2019 skal kommuneplanlægningen sikre, at der fastlægges
en rækkefølge for byudvikling - i byfingrene - for gennemførelsen af byudvikling og byomdannelse af regional betydning. Udbygning af stationsnære arealer og byområder, der er velintegrerede i byen, skal i den forbindelse fremmes. Uden for byfingrene - i det øvrige hovedstadsområde -
skal der ifølge Fingerplanen fastlægges en rækkefølge for ny byudvikling.
Rækkefølgen skal sikre, at byudvikling her kun sker af lokal karakter, i sammenhæng med de eksisterende byområder, og bidrager til at fastholde en klar grænse mellem by og land.
I første planperiode er det især den forventede etablering af nyt boligområde ved Cordozasvinget Nord, der præger udvikling i byfingeren. Dertil kommer ibrugtagning af den sidste del af Green Hills (Jersie Strand), omdannelse af Hedevej 2 og 4, samt fortætning i Solrød Landsby.
I det øvrige hovedstadsområde er det især færdiggørelse af endnu ikke afsluttet boligudbygning i Havdrup (Havdrup Vest og Nordvænget) og ved Jersie Gamle Skole, der præger billedet. Derudover forventes også en ny bydel ved Ørnesæde etableret.
I anden planperiode forventes det primært at være omdannelse af Solrød Bymidte og udbygning af Solrød Landsby, som præger udviklingen i byfingeren. Dertil kommer også en eventuel omdannelse af Solrød Strandvej 18.
I det øvrige hovedstadsområde forventes boliger etableret, henholdsvis ved Ørnesæde (færdiggørelse af etape 1 med op til 150 boliger) og i Jersie Landsby (ved omdannelse af gårde).
I sidste planperiode er det den fortsatte udbygning af Solrød Landsby, der præger udviklingen i byfingeren. I det øvrige hovedstadsområde er det en mulig udvidelse af bydelen ved Ørnesæde og omdannelse i landsbyer, der præger udviklingen.
Særligt for rækkefølgen for Havdrup gælder, at anbefalinger i Helhedsplan for Havdrup By følges. Dette indebærer, at der i Havdrup skal planlægges for boliger i følgende prioriteret rækkefølge: 1. Ørnesæde (etape 1), 2. Ørnesæde (etape 2), 3. Akacievænget/Gartnerhaven samt Havdrup Nordøst, 4. Perspektivarealerne ved Sallevvej og Skovvænget. Det vil desuden forudsætte, at der kan redegøres for behovet jf. lovkrav.
Se Helhedsplan for Havdrup By her.
Fingerplanen indeholder blandt andet en målsætning om, at byvækst koncentreres i byfingrene, samt at balancen mellem antal boliger i by og land ikke forskubber sig (over mod mere udvikling i landområdet). I Solrød Kommune fordeler boligerne sig med ca. 75 % inden for byfingeren og den resterende del i det ørige hovedstadsområde (jf. redegørelse fra 2021). Det er denne balance Solrød Kommune har til mål at opretholde i den fremtidige planlægning.
Se Solrød Kommunes redegørelse for behov og rummelighed (byvækst) her.
Siden sidste kommuneplan (2021) er der etableret ca. 470 nye boliger inden for byfingeren. Til sammenligning er der i samme periode opført ca. 100 nye boliger i det øvrige hovedstadsområde. Ser vi på udviklingen siden 2021 udgør udviklingen i det øvrige hovedstadsområde ca. 20%, hvilket overholder den eksisterende fordeling på ca. 75-25.
Solrød Kommunes byudvikling er underlagt Fingerplan 2019, som er et landsplandirektiv for hovedstadsområdets planlægning. Fingerplanen fastlægger, at der ikke må foregå byspredning i det åbne land. Boliger og arbejdspladser skal koncentreres i ”byfingrene”, således at S-togsnettet udnyttes bedst muligt.
Banedanmark skal høres ved byudvikling i nærheden af banearealer.
Se mere om Lovgivning m.m. i forhold til kommuneplanen her.
Solrød Kommune har gennem de sidste år haft to større byudviklingsområder Trylleskov Strand og Havdrup Vest.
Trylleskov Strand ligger ved Karlstrup Strand og er fuldt udbygget med 810 boliger, daginstitution, butikscenter (1 dagligvarebutik) og rekreative arealer med bl.a. søer/regnvandsbassiner, legeplads mv. Derudover er der reserveret plads til en eventuel kommende S-togstation med tilhørende stationsplads.
Havdrup Vest er under udbygning og kommer til at rumme op til 260 boliger. Området er planlagt som et samlet byområde med mange forskellige boligtyper og boligstørrelser og en daginstitution. Trafikstrukturen og de rekreative strøg skal sikre, at byområdet kommer til at hænge sammen med resten af Havdrup by. Området er med til at bidrage positivt til det gode liv i Havdrup by og Solrød Kommune.
Med kommuneplantillæg nr. 10 blev området Ørnesædet sydøst for Havdrup udlagt til boligudbygning, således at der her kan ske byudvikling med op til 150 boliger af forskellige typer og størrelser, herunder ungdomsboliger og et friplejehjem. Dette er videreført i kommuneplanen. Området giver unikke muligheder for at integrere byudvikling med naturoplevelser og at udviklingen kan ske i sammenhæng med og under hensyn til Solrød Bæk-projektet.
Mens udbygningen af Ørnesædet forventes igangsat i den kommende periode forventes Havdrup Vest at være fuldt udbygget. Denne kommuneplan udpeger derfor fortsat perspektivarealer ved Havdrup for at imødekomme et eventuelt fremtidigt lokalt behov.
Solrød kommune oplever fortsat en befolkningstilvækst som følge af den store boligudbygning, der har fundet og fortsat finder sted i kommunen (med fx Trylleskov Strand, Havdrup Vest og Green Hills).
Pr. 1. januar 2024 var befolkningstallet 24.579 – til sammenligning er tallet steget med ca. 1.150 indbyggere siden januar 2021.
Antallet af børn (nyfødte) forventes at være fortsat stigende frem mod 2027, hvilket har betydning for Solrød Kommunes fremadrettede planlægning af daginstitutioner og skoler. Ligeledes forventes en stigning i antallet af ældre, især aldersgrupperne 65-74 år og 85+ årige. Fx forventer Solrød Kommune en stigning på 125% yderligere i antallet af indbyggere i aldersgruppen 85+ i løbet af de næste 10 år. Der forventes også stigninger i samme periode for aldersgrupperne 6-16 år samt 17-49 år på henholdsvis 15,7 % og 4,6 %. Derimod forventes fald i befolkningsudviklingen for aldersgrupperne 0-2 år (-1,5 %), 3-5 år (-2,4 %) samt 75-84 år (-13,7 %).
I løbet af de næste 10 år forventes lidt færre små børn (0-5 årige) og ellers generelt stigninger i de øvrige aldersgrupper, især får vi flere ældre i kommunen. Stigningen i antallet af ældre borgere forventes også at vise sig i efterspørgslen på senioregnede boliger og plejeboliger.
Stigningen i antallet af skolebørn (6-16 årige) forventes at ske jævnt i alle skoledistrikter.
For at fastholde en befolkningstilvækst er Solrød Kommune afhængig af at udnytte vores eksisterende byområder med omtanke (fx fortætning eller omdannelse til boliger), da kommunen er underlagt den statslige planlægning, som gør, at vi ikke umiddelbart kan inddrage nye arealer til byudvikling.